Immobilienkauf in Spanien – Mit der richtigen Rechtsberatung wird aus dem Traum ein Zuhause
Eine Finca in Andalusien. Ein Apartment mit Meerblick an der Costa del Sol. Ein Stadthaus in Sevilla oder eine Ferienimmobilie für die ganze Familie. Für viele Deutsche ist der Traum von einer Immobilie in Spanien mehr als nur eine Investition – es ist ein Herzensprojekt.
Doch zwischen dem ersten Besichtigungstermin und der Schlüsselübergabe liegen zahlreiche rechtliche, steuerliche und organisatorische Schritte, die sich oft deutlich von den Abläufen in Deutschland unterscheiden (ganz zu schweigen von der Sprachbarriere, da der gesamte Kaufprozess auf Spanisch abläuft). Genau deshalb entscheiden sich immer mehr Käufer (und/oder auch Verkäufer) dafür, von Anfang an auf professionelle Begleitung zu setzen.
Eine Anwältin, die sich in den vergangenen Jahren einen ausgezeichneten Ruf bei deutsch-sprachigen Mandanten erarbeitet hat, ist die Rechtsanwältin Frau Ana Sofía Roncel Olbrich. Sie spricht fließend Deutsch und Spanisch, verfügt überlangjährige Erfahrung im spanischen Immobilienrecht und begleitet ihre Mandanten oft bereits bei den ersten Besichtigungen. Dabei schätzen Käufer nicht nur ihre fachliche Kompetenz, sondern vor allem ihre persönliche Betreuung, ihre schnelle Erreichbarkeit und ihre Fähigkeit, komplexe Sachverhalte verständlich zu erklären.
Dank ihrer engen Zusammenarbeit mit Maklern, Notaren, Steuerberatern und Behörden kennt sie den gesamten Kaufprozess bis ins Detail. Viele ihrer Mandanten übertragen ihr sogar eine Vollmacht, damit sie den Kauf vollständig begleiten und zahlreiche Formalitäten übernehmen kann – selbst wenn sich die Käufer bereits wieder in Deutschland befinden.
Besonders geschätzt wird dabei ihr Rundum-Service: Von der rechtlichen Prüfung der Immobilie über die Kaufabwicklung bis hin zu steuerlichen Fragen, Vermietungsthemen und behördlichen Angelegenheiten bleibt Ana Roncel Olbrich häufig auch nach dem Notartermin eine verlässliche Ansprechpartnerin.
Nicht ohne Grund wird sie von vielen Mandanten weiterempfohlen und erhält regelmäßig hervorragende Rückmeldungen für ihre professionelle, vertrauensvolle und lösungsorientierte Arbeitsweise.
Nachdem wir Frau Roncel Olbrich bereits in einem früheren Interview auf Spanien Press persönlich vorgestellt haben, möchten wir heute tiefer in die Praxis eintauchen und die Fragen stellen, die sich fast jeder Immobilienkäufer in Spanien irgendwann stellt.
Interview mit der Rechtsanwältin Ana RoncelOlbrich
1. Anna, viele Deutsche träumen von einer Immobilie in Spanien. Wann sollte man eigentlich eine Anwältin einschalten – erst beim Kaufvertrag oder schon viel früher?
Der Kauf einer Immobilie im Ausland sollte von Anfang an gut strukturiert sein. Aus diesem Grund ist es ratsam, sich bereits im Vorfeld rechtlich beraten zu lassen (z. B. bei den ersten Besichtigungen potenzieller Objekte).
2. Du begleitest viele Käufer schon bei den ersten Besichtigungen. Welche Vorteile hat es, wenn eine Anwältin von Anfang an mit im Boot ist?
Gerade bei den ersten Besichtigungen von Immobilien mit Maklern können häufig rechtliche Fragen aufkommen. Deshalb biete ich meinen potenziellen Kunden die Möglichkeit eines kostenlosen ersten persönlichen Treffens oder Telefonats an, bei dem ich ihnen den Ablauf eines Immobilienkaufs in Spanien erläutere. Wenn die Käufer außerdem bereits vor der Unterzeichnung des Reservierungsvertrags rechtlich beraten werden, prüft ihr Anwalt dieses erste verbindliche Dokument, um sicherzustellen, dass der Kaufprozess von Anfang an korrekt abläuft.
3. Viele Käufer denken, sie müssten für jeden Schritt extra nach Spanien reisen. Stimmt das überhaupt?
Das Wichtigste ist, dass die Käufer die Immobilie, für die sie sich entscheiden, persönlich besichtigt haben. Selbst wenn es sich um eine „Neubauimmobilie“ handelt, deren Bau noch nicht einmal begonnen hat, ist es unerlässlich, dass die zukünftigen Eigentümer die Umgebung kennen, in der sich die Immobilie ihrer Wahl befindet.
Alles andere können die Kunden durch die Erteilung einer Vollmacht an ihren Anwalt delegieren. Es ist sehr empfehlenswert, diese Vollmacht in Spanien auszustellen (z. B. während des Aufenthalts, in dem die Besichtigungen der Immobilien stattfinden), da dies den Prozess erheblich vereinfacht (die Vollmacht kann auch von Deutschland aus erteilt werden, jedoch müssen dabei zusätzliche Formalitäten erfüllt werden, die den Prozess verlangsamen).
4. Du sprichst fließend Deutsch und Spanisch und arbeitest eng mit Maklern zusammen. Wo entstehen aus deiner Erfahrung die häufigsten Missverständnisse zwischen deutschen Käufern und dem spanischen Immobilienmarkt?
In Deutschland übernehmen in der Regel beide Vertragsparteien einen Teil der Maklerhonorare, während in Spanien normalerweise der Verkäufer die Maklergebühren trägt. Dies ist jedoch kein Hindernis dafür, dass an den meisten Transaktionen mehrere Immobilienagenturen beteiligt sind (ich habe sogar schon bis zu drei erlebt), die sich diese Provision teilen.
5. Was prüfst du als Anwältin vor einem Immobilienkauf ganz konkret? Gibt es Dinge, die Käufer selbst oft gar nicht auf dem Schirm haben?
Vor der Unterzeichnung des s.g. „Privanten Kaufvertrags“ (“Arras”-Vertrag auf Spanisch) findet der „Due-Diligence-Prozess“ statt, bei der ich als Rechtsanwältin überprüfe, ob alle rechtlichen Unterlagen zur Immobilie in Ordnung sind. Dazu gehören die Eintragung im Grundbuch sowie im Kataster, die Abwesenheit von Belastungen wie Hypotheken, Pfändungen oder Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft sowie die städtebauliche Situation der betreffenden Immobilie.
Insbesondere sind sich Käufer oft nicht bewusst, wie komplex es ist, sicherzustellen, dass eine Immobilie zu touristischen Zwecken vermietet werden darf (falls dies einer der Gründe ist, für die sie sie erwerben möchten).
6. Angenommen, ich habe meine Traumimmobilie gefunden und sitze zwei Wochen später wieder in Deutschland. Welche Schritte kannst du dank einer Vollmacht für deine Mandanten übernehmen?
Die Erteilung einer notariellen Vollmacht ermöglicht es einem Anwalt, seinen Mandanten in allen Phasen des Kaufvorgangs zu vertreten: von der Beantragung der N.I.E.-Nummer (Steueridentifikationsnummer für Ausländer) und der Eröffnung eines spanischen Bankkontos über die Unterzeichnung der verschiedenen Verträge bis hin zur notariellen Kaufurkunde und schließlich bis zum s.g. ⹂After-Sales”-Prozess.
7. Viele glauben, mit der Schlüsselübergabe sei alles erledigt. Warum beginnt die eigentliche Arbeit manchmal erst nach dem Kauf?
Der s.g. ⹂After-Sales”-Prozess darf nicht außer Acht gelassen werden, da er die Einhaltung bestimmter wichtiger Fristen umfasst, die sich beispielsweise auf die Zahlung von Steuern, die Umschreibung der Versorgungsverträge und auf die Anmeldung bei der Eigentümergemeinschaft (sofern zutreffend), auf die Einrichtung eines Lastschriftverfahrens für all diese Zahlungen auf das spanische Bankkonto, auf die Meldung des Eigentümerwechsels bei der Stadtverwaltung, damit künftige kommunale Steuerbescheide auf das richtige Konto ausgestellt werden, und schließlich auf die Eintragung der Kaufurkunde im Grundbuchamt beziehen.
8. Wenn du einem Immobilienkäufer in Spanien nur einen einzigen Rat geben dürftest: Welcher Fehler lässt sich mit einer guten anwaltlichen Begleitung am einfachsten vermeiden?
Bei dieser Art von Vermögensgeschäften ist es äußerst wichtig, die Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäsche einzuhalten. Daher muss von Anfang an entschieden werden, wer die Immobilie erwirbt, d. h. der Ursprung der Gelder. Bei deutschen Käufern gilt, sofern sie verheiratet sind, in der Regel der Güterstand der „Zugewinngemeinschaft“. Somit kann jeder der Ehepartner allein kaufen, sofern er/sie nachweisen kann, dass das für den Kauf verwendete Geld ihm/ihr persönlich gehört.
9. Was ist der größte Unterschied zwischen einem Immobilienkauf in Deutschland und in Spanien?
Der wesentliche Unterschied liegt in der Abwicklung des Kaufvorgangs einer Immobilie in Spanien: hier unterzeichnen die Parteien in der Regel zunächst zwei private Verträge und gehen abschließend zum Notar, um den Kaufvertrag notariell beurkunden zu lassen. Dort erfolgt die Restzahlung des Kaufpreises, und der Käufer wird Eigentümer der Immobilie, woraufhin ihm die Schlüssel übergeben werden.
10. Viele deutsche Käufer gehen davon aus, dass der Notar sie automatisch umfassend schützt. Warum ist es in Spanien besonders sinnvoll, zusätzlich eine eigene Anwältin an seiner Seite zu haben?
Es stimmt, dass der Notar am Tag der Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde überprüft, ob die Immobilie im Grundbuch lastenfrei ist und ob keine ausstehenden kommunalen Steuerverbindlichkeiten bestehen. Wird der Käufer jedoch am selben Tag darüber informiert, dass die Immobilie beispielsweise mit einer Hypothek belastet ist, kann die Kaufurkunde nicht unterzeichnet werden, da im Voraus entweder die Tilgung dieses Darlehens (wobei ein Teil des Kaufpreises dafür verwendet wird) oder der Eintritt des Käufers an die Stelle des Verkäufers im Darlehensvertrag organisiert werden muss.
Der Notar prüft auch nicht die städtebauliche Situation der Immobilie, was in vielen Fällen eine vorherige Terminvereinbarung bei der Stadtplanungsabteilung der zuständigen Gemeinde erfordert.
11. Welche typischen Fehler machen deutschsprachige Käufer in Spanien immer wieder – und wie kannst du ihnen helfen, diese zu vermeiden?
Käufer haben es oft eilig mit dem Kaufprozess, was verständlich ist, da sie so schnell wie möglich in ihr neues Zuhause einziehen möchten. Ich rate ihnen jedoch, zumindest zwei Wochen zwischen der Unterzeichnung des Reservierungsvertrags und des privaten Kaufvertrags einzuplanen, um die Unterlagen zur Immobilie gründlich prüfen zu können. Wenn Käufer zudem einen Teil des Kaufpreises finanzieren müssen, sollten sie mindestens zwei Monate zwischen der Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags und der notariellen Kaufurkunde einrechnen, damit die Bank ihren Hypothekenantrag prüfen und erfolgreich bearbeiten kann.
12. Was würdest du jemandem raten, der gerade erst mit der Immobiliensuche beginnt und noch gar nicht weiß, wo er anfangen soll?
Meiner Meinung nach besteht der erste Schritt darin, das Gebiet einzugrenzen, in dem die Immobiliensuche stattfinden soll, um so auch das verfügbare Budget entsprechend anpassen zu können. Zu diesem Zweck erstelle ich als Rechtsanwältin für meine Mandanten eine ungefähre Aufschlüsselung der mit dem Kauf verbundenen Kosten, einschließlich Steuern, Notar- und Grundbuchgebühren, Maklergebühren, Ummeldungen (z. B. von Versorgungsverträgen) und Anwaltshonoraren. Nur so lassen sich spätere Überraschungen vermeiden.
Bonusfrage: Du hast schon viele Immobilienkäufe begleitet. Was macht dir an deiner Arbeit am meisten Freude – und warum kommen so viele Mandanten später wieder zu dir zurück?
Der Tag der Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde symbolisiert den Abschluss des Hauptteils der Transaktion und ist für meine Kunden mit vielen Emotionen verbunden. Das Gefühl der Erleichterung und Zufriedenheit beim Verlassen des Unterzeichnungsraums des Notariats, nachdem sich beide Parteien gegenseitig beglückwünscht haben, ist schwer zu beschreiben. Außerdem freue ich mich besonders, wenn ich einige Tage später Feedback von meinen Kunden erhalte, meist über „Google Reviews“, um zu erfahren, wie sie die Zusammenarbeit mit mir in den letzten Monaten empfunden haben.
Schließlich bleiben viele Kunden weiterhin mit mir in geschäftlichem Kontakt, da ich ihnen nach Abschluss des Kaufgeschäfts meine juristischen Dienstleistungen u.a. in den Bereichen Erb-, Vermietungs- oder Ausländerrecht anbiete.
