Mit der Wohnungskrise und vor allem mit dem Fall Maricarmen ist ein Begriff zurückgekehrt, den viele für vergessen hielten: „Renta antigua“, die Altmiete. Dahinter stehen rund 130.000 bis 160.000 Haushalte, die im Schnitt noch immer nur 300 bis 500 Euro im Monat zahlen, und eine Geschichte, die bis in die Franco-Diktatur zurückreicht.
Redaktion Spanien Press
Der Fall, der alles ins Rollen brachte
Am 23. September wurde die 87-jährige Maricarmen unter großem Polizeiaufgebot aus ihrer Wohnung im Madrider Stadtteil Retiro geräumt, in der ihre Familie seit 1956 lebte. Ihr Vater hatte den Mietvertrag vor 70 Jahren unterschrieben. Nach seinem Tod 1960 ging er auf ihre Mutter über, und als diese 2005 starb, auf Maricarmen.
Sie zahlte eine Altmiete von 280 Euro im Monat. Der Rest dessen, was sie monatlich überwies, insgesamt etwa 450 bis 500 Euro, entfiel auf umgelegte Nebenkosten wie Gemeinschaftskosten und Grundsteuer (IBI). Zum Marktpreis würde dieselbe Wohnung heute für rund 2.600 Euro im Monat vermietet, mehr als das Neunfache ihrer Miete. Als das Gebäude an ein familiengeführtes Immobilienunternehmen ging, boten ihr die neuen Eigentümer an, die Wohnung für 250.000 Euro zu kaufen oder rund 1.650 Euro Miete zu zahlen. Ihre Rente betrug 1.450 Euro. Das Unternehmen argumentierte, der Vertrag sei abgelaufen, und der Oberste Gerichtshof gab ihm recht.
Die Bilder der Räumung gingen durch ganz Spanien. Die Mieterbewegung Sindicato de Inquilinas benannte ihre Forderungen nach ihr, und die Regierung beschloss schließlich die sogenannten „Maricarmen-Dekrete“. Es sind dieselben, die der Kongress vergangene Woche kippte und die die Regierung heute erneut beschlossen hat.
Was ist die „Renta antigua“?
So nennt man Mietverträge, die vor dem 9. Mai 1985 abgeschlossen wurden. An diesem Tag trat das sogenannte Boyer-Dekret in Kraft, benannt nach dem damaligen Wirtschaftsminister Miguel Boyer. Es schaffte die Zwangsverlängerung(Prórroga forzosa) ab: Neue Verträge mussten seitdem nicht mehr unbegrenzt verlängert werden.
Verträge, die vor diesem Datum geschlossen wurden, behielten ihre Bedingungen. Der Mieter konnte unbefristet in der Wohnung bleiben und zahlte eine Miete, die über die Jahre kaum angepasst wurde.
Und was hat Franco damit zu tun?
Eine ganze Menge. Die Regeln der Altmiete wurden während der Diktatur mit den Mietgesetzen von 1946 und 1964festgeschrieben.
Nach dem Bürgerkrieg herrschte in Spanien enorme Wohnungsnot. Das Regime entschied sich für einen starken Mieterschutz: Der Eigentümer konnte Mieter nach Vertragsende nicht hinauswerfen, weil der Vertrag sich automatisch verlängerte, und die Mieten wurden streng kontrolliert. Das Gesetz von 1964 erlaubte zudem, dass der Vertrag nach dem Tod des Mieters auf Familienangehörige überging, die sogenannte Subrogation, und zwar bis zu zwei Mal. So lebten viele Familien über Generationen in derselben Wohnung.
Es gibt noch eine zweite Verbindung zum Franquismus, und sie wird im Fall Maricarmen besonders diskutiert. Damals war die verheiratete Frau rechtlich ihrem Mann untergeordnet: Bis 1975 brauchte sie für viele Rechtsgeschäfte die sogenannte eheliche Genehmigung (Licencia marital). Deshalb unterschrieb fast immer der Mann den Mietvertrag. Die Anwältin Alejandra Jacinto meint, wäre Maricarmens Mutter von Anfang an Vertragspartnerin gewesen, wäre die Lage der Tochter „ganz anders“ gewesen, denn der Vertrag hätte eine Übertragung weniger gehabt.
Das Gesetz von 1994 und die Schuldfrage
Das Mietgesetz von 1994, verabschiedet unter einer PSOE-Regierung, setzte den Altmietverträgen ein Ablaufdatum. Es führte eine Übergangsregelung ein, die neue Übertragungen begrenzt. Erbt ein Kind den Vertrag, behält es ihn in der Regel nur für eine begrenzte Zeit, mit Ausnahmen etwa bei einer Behinderung von mindestens 65 Prozent. Bei Maricarmen war eine Behinderung von 50 Prozent anerkannt.
Deshalb bestreiten manche, dass Franco für diesen Fall verantwortlich ist. Der Ökonom Juan Ramón Rallo und die Zeitung El Debate betonen, dass nicht das franquistische Gesetz die Räumung ermöglicht hat, sondern das von 1994. In Wirklichkeit gehört beides zusammen: Das Gesetz der Franco-Zeit schuf den Vertrag und die Art, ihn zu vererben, das von 1994 setzte ihm ein Ende.
Wie viele Altmieten gibt es noch und wie viel wird gezahlt?
Nach den in diesen Tagen veröffentlichten Schätzungen haben in Spanien noch zwischen 130.000 und 160.000 Haushalte einen Altmietvertrag, das sind 3 bis 5 Prozent des Mietmarkts. Sie konzentrieren sich vor allem auf die Innenstädte von Madrid und Barcelona sowie einige andere Großstädte. Das Profil ist eindeutig: ältere Menschen, viele von ihnen Kinder der ursprünglichen Mieter.
Der Unterschied zum Markt ist enorm. Diese Mieter zahlen im Schnitt 300 bis 500 Euro im Monat, während der Marktpreis in den Großstädten bei rund 1.200 bis 1.500 Euro liegt, bei großen Wohnungen im Zentrum wie der von Maricarmen sogar deutlich darüber. Oft ist die Miete fünf- bis zehnmal günstiger als für eine vergleichbare Wohnung.
Die andere Seite: die Eigentümer
Für viele Eigentümer ist die Altmiete seit Jahrzehnten ein wirtschaftliches Problem. Bei so lange eingefrorenen Mieten decken die Einnahmen oft kaum die Grundsteuer, die Gemeinschaftskosten oder Reparaturen. Die Juristin Cristina Argelich spricht im juristischen Blog Hay Derecho von „unwirtschaftlichen“ Mieten und warnt, dass zu viel Regulierung das Angebot verknappt und den übrigen Markt verteuert.
Die enorme Lücke zwischen dem, was gezahlt wird, und dem, was man verlangen könnte, hat diese Gebäude zum Ziel von Investoren gemacht, von Fonds bis zu Immobilienunternehmen. Sie kaufen Immobilien mit Altmietern und warten, bis die Verträge auslaufen.
Ein Blick auf die großen Immobilienportale genügt. Mitten in Madrid oder Barcelona finden sich echte Traumwohnungen, großzügig geschnitten, mit hohen Decken und in herrschaftlichen Altbauten, zu überraschend günstigen Preisen. Das Kleingedruckte erklärt alles: „se vende con inquilino“ (wird mit Mieter verkauft) oder „vivienda con renta antigua“(Wohnung mit Altmiete). Der Käufer erwirbt die Wohnung, kann aber weder selbst einziehen noch sie zum Marktpreis vermieten, bis der Vertrag endet. Für manche Investoren ist das eine langfristige Wette. Für den Mieter, oft ein älterer Mensch, bedeutet es die Unsicherheit, nicht zu wissen, wer sein nächster Vermieter sein wird.
Was sagen die neuen Dekrete?
Die Wohnungsdekrete enthalten keine speziellen Maßnahmen zur Altmiete. Sie sehen aber einen Räumungsschutz für schutzbedürftige Menschen ohne Wohnalternative und eine außerordentliche Verlängerung bestimmter Verträge vor, wovon einige dieser Mieter indirekt profitieren könnten. Alles hängt jedoch noch davon ab, dass die neuen Texte im Amtsblatt BOE veröffentlicht werden und die Diputación Permanente sie bestätigt.
Ein Relikt aus einer anderen Zeit
Die Altmiete verschwindet, Vertrag für Vertrag. Doch der Fall Maricarmen hat den Zusammenprall zweier Wirklichkeiten gezeigt: ältere Menschen, die das Zuhause ihres Lebens verlieren können, und Eigentümer, die jahrzehntelang weit unter Marktpreis vermietet haben. Mitten in der Wohnungskrise und mit Wahlen vor der Tür ist dieser Konflikt zum Symbol geworden, und zu einem Erbe des Franquismus, das Spanien bis heute nicht ganz bewältigt hat.
