Eine neue staatliche Finanzierung soll in Spanien Menschen den Kauf ihrer ersten eigenen Wohnung ermöglichen, die sich eine Hypothek leisten können, aber nicht genügend Geld für die übliche Anzahlung angespart haben. Über das neue Programm „TU CASA“ sollen bis zu 50.000 Euro zinsfrei bereitgestellt werden.
Redaktion Spanien Press
von Marlon Gallego Bosbach
Der Kauf einer eigenen Wohnung scheitert in Spanien für viele Haushalte nicht unbedingt am Einkommen, sondern am fehlenden Eigenkapital. Wer eine klassische Hypothek aufnimmt, muss häufig einen Teil des Kaufpreises selbst finanzieren. Genau an dieser Hürde setzt die spanische Regierung mit dem neuen Mechanismus „TU CASA“ an.
Die entsprechende Regelung wurde mit dem Real Decreto-ley 26/2026 vom 29. September verabschiedet und im spanischen Amtsblatt BOE veröffentlicht. Das Programm wird vom staatlichen Instituto de Crédito Oficial (ICO) verwaltet.
Bis zu 50.000 Euro für die erste eigene Wohnung
Das neue Modell sieht ein zusätzliches Darlehen für Menschen vor, die ihre erste Wohnung als Hauptwohnsitz kaufen und dafür eine Hypothek aufnehmen. Das staatliche Darlehen soll den jeweils niedrigeren Betrag aus 20 Prozent des Immobilienwertes oder 50.000 Euro abdecken. Damit kann die öffentliche Finanzierung einen Teil des Eigenkapitals ersetzen, das Käufer normalerweise selbst aufbringen müssten.
Bei einer Wohnung im Wert von beispielsweise 200.000 Euro könnten damit bis zu 40.000 Euro über „TU CASA“ finanziert werden. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro würde die Förderung auf maximal 50.000 Euro begrenzt.
Die staatliche Finanzierung soll dabei zusätzlich zu einer privaten Hypothek eingesetzt werden und nicht die klassische Bankfinanzierung ersetzen.
Zinsfrei und ohne Provisionen
Ein wesentlicher Bestandteil des Programms ist die Finanzierung zu 0 Prozent Zinsen. Außerdem sollen für das staatliche Darlehen keine Provisionen anfallen.
Die Rückzahlung ist ebenfalls langfristig angelegt. Das Darlehen kann über einen Zeitraum von bis zu zehn Jahren zurückgezahlt werden. Gleichzeitig sieht das Gesetz eine Tilgungspause vor, die der Laufzeit der Hypothek entsprechen kann, allerdings höchstens 30 Jahre.
Damit kann die Rückzahlung des staatlichen Darlehens deutlich später beginnen als die Finanzierung des eigentlichen Immobilienkaufs.
Nicht nur für junge Käufer
Eine konkrete allgemeine Altersgrenze ist im Gesetz für „TU CASA“ nicht vorgesehen. Entscheidend ist vielmehr, dass es sich um die erste gewöhnliche Wohnung des Antragstellers handelt und diese über eine Hypothek finanziert wird.
Wer die Voraussetzungen letztlich erfüllen wird, ist allerdings noch nicht vollständig festgelegt. Das Gesetz sieht vor, dass ein weiterer Beschluss des Ministerrats die konkreten Zielgruppen, Grenzen, Bedingungen und das Verfahren für die Beantragung regelt.
100 Prozent Finanzierung bedeutet nicht null Eigenkosten
Für potenzielle Käufer ist ein Punkt besonders wichtig: Die neue Regelung bedeutet nicht automatisch, dass eine Wohnung völlig ohne eigenes Geld gekauft werden kann. Das „TU CASA“-Darlehen soll einen Teil des Kaufpreises abdecken. Steuern und weitere Kosten des Immobilienkaufs müssen weiterhin berücksichtigt werden.
Wer beispielsweise eine Neubauwohnung kauft, muss zusätzlich zur Finanzierung des Kaufpreises unter anderem die entsprechenden Steuern und Kosten für Notar und Grundbuch einkalkulieren. Die neue Regelung senkt damit vor allem die Hürde beim Eigenkapital für den Kaufpreis.
Preisbindung auch bei einem späteren Verkauf
Die staatlich unterstützten Wohnungen sollen dauerhaft einer besonderen Preisregelung unterliegen. Nach dem Gesetz darf der Preis bei einem späteren Verkauf grundsätzlich nicht über dem ursprünglichen Kaufpreis liegen, der entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindex (IPC) angepasst wurde. Bestimmte Sanierungs- oder Verbesserungsmaßnahmen können nach den noch festzulegenden Regeln berücksichtigt werden.
Die Preisbegrenzung wird laut Gesetz in der Kaufurkunde festgehalten und im Grundbuch eingetragen. Sie gilt dauerhaft für die mit „TU CASA“ erworbenen Wohnungen. Damit soll die staatlich unterstützte Finanzierung an eine langfristige Begrenzung des Verkaufspreises gekoppelt werden.
ICO übernimmt die Verwaltung
Für die Umsetzung ist das Instituto de Crédito Oficial (ICO) zuständig. Die staatliche Institution soll das Programm getrennt von ihren übrigen Mitteln verwalten.
Finanziert wird „TU CASA“ aus dem Haushalt des Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, also des spanischen Ministeriums für Wohnungswesen und Stadtentwicklung. Allerdings kann das Programm erst vollständig umgesetzt werden, wenn die noch offenen Details festgelegt sind.
Viele Details sind noch offen
Das am 29. September verabschiedete Gesetz schafft zwar die rechtliche Grundlage für das Programm, legt aber noch nicht sämtliche praktischen Voraussetzungen fest. Ein weiterer Beschluss des Ministerrats soll unter anderem klären, wer das Darlehen konkret beantragen kann, welche Einkommens- und sonstigen Voraussetzungen erfüllt werden müssen und welche Immobilien für die Finanzierung infrage kommen.
Auch die genauen Finanzierungsgrenzen sowie das Verfahren für Antragstellung und Prüfung sind noch festzulegen. Zudem soll der Ministerrat bestimmen, mit welchem ursprünglichen Gesamtvolumen das Programm ausgestattet wird. Damit ist „TU CASA“ zwar gesetzlich geschaffen, aber noch nicht in allen Einzelheiten ausgestaltet.
Reaktion auf die hohe Einstiegshürde beim Wohnungskauf
Hinter dem Programm steht ein konkretes Problem des spanischen Immobilienmarktes: Für Haushalte kann es schwierig sein, die notwendige Summe für die Anzahlung anzusparen, selbst wenn sie grundsätzlich über ausreichendes Einkommen für eine monatliche Hypothekenrate verfügen.
Mit „TU CASA“ soll deshalb die Finanzierungslücke zwischen dem Kaufpreis einer Wohnung und dem von einer Bank gewährten Hypothekenbetrag verkleinert werden. Die staatliche Finanzierung kommt dabei zusätzlich zum privaten Kredit und soll insbesondere den Zugang zur ersten eigenen Wohnung erleichtern.
Was Käufer jetzt wissen sollten
Für Interessenten bedeutet die neue Regelung vor allem drei Dinge: Ein Teil des bisher notwendigen Eigenkapitals kann künftig über ein staatliches, zinsfreies Darlehen abgedeckt werden. Gleichzeitig bleiben die üblichen Kaufnebenkosten bestehen.
Außerdem handelt es sich nicht um einen frei verfügbaren Zuschuss. Das Geld muss zurückgezahlt werden, auch wenn dafür zunächst eine lange Tilgungspause möglich ist. Und wer eine mit „TU CASA“ finanzierte Wohnung später verkauft, unterliegt dauerhaft einer Preisobergrenze.
