Kaum sind die neuen Maßnahmen der spanischen Regierung zum Wohnungsmarkt bekannt, kommen aus der Immobilienbranche erste Warnsignale. Makler und Verbände berichten, dass Eigentümer zunehmend darüber nachdenken, ihre Wohnungen nicht länger zur dauerhaften Vermietung anzubieten. Belastbare landesweite Zahlen gibt es bislang nicht – doch die ersten Reaktionen sind bereits zu beobachten.
Redaktion Spanien Press
Der spanische Mietmarkt steht erneut unter Spannung. Nach der Verabschiedung der neuen wohnungspolitischen Maßnahmen durch die Regierung warnen erste Vertreter der Immobilienbranche vor einer Entwicklung, die sie bereits seit Längerem befürchten: Private Eigentümer könnten sich zunehmend aus der klassischen Langzeitvermietung zurückziehen.
Noch ist es allerdings zu früh, um das tatsächliche Ausmaß beurteilen zu können. Bislang gibt es keine belastbare landesweite Statistik, die belegen würde, dass innerhalb weniger Stunden oder Tage Tausende Wohnungen vom Markt verschwunden sind. Auch die derzeit kursierende Zahl von 3.000 angeblich bereits zurückgezogenen Mietwohnungenlässt sich derzeit nicht seriös bestätigen.
Erste Warnsignale gibt es dennoch.
Auf Ibiza beispielsweise warnten Vertreter der Immobilienbranche bereits am 1. Oktober davor, dass die neuen Maßnahmen weitere Eigentümer dazu bewegen könnten, ihre Wohnungen nicht mehr dauerhaft zu vermieten. Zenón Helguera, Präsident des Immobilienverbandes von Pimeef, befürchtet, dass zusätzliche Vorschriften und Verpflichtungen genau diesen Effekt auslösen könnten.
Dabei handelt es sich bislang um Einschätzungen und Beobachtungen aus der Branche – nicht um eine offizielle Statistik über tatsächlich vom Markt genommene Wohnungen.
Auch das Immobilienportal Fotocasa äußerte Bedenken und warnte nach Bekanntwerden der neuen Regelungen davor, dass einige Maßnahmen letztlich das Gegenteil dessen bewirken könnten, was die Regierung erreichen möchte.
Warum könnten Eigentümer ihre Wohnungen vom Markt nehmen?
Dabei geht es offenbar nicht ausschließlich um die Höhe der Mieten.
Für viele private Vermieter spielt zunehmend die Frage eine Rolle, wie frei sie künftig über ihre eigene Immobilie verfügen können und unter welchen Voraussetzungen sie eine vermietete Wohnung wieder zurückerhalten.
Die Regierung hat unter anderem eine außerordentliche Verlängerung bestimmter laufender Mietverträge um bis zu zwei Jahre vorgesehen. Gleichzeitig sollen weitere Regelungen die Stabilität bestehender Mietverhältnisse stärken.
Die spanische Regierung begründet die Maßnahmen mit dem Schutz der Mieter und dem Ziel, mehr Sicherheit auf dem angespannten Wohnungsmarkt zu schaffen. Wohnen zur Miete dürfe nicht bedeuten, ständig um die Verlängerung des eigenen Vertrages fürchten zu müssen, lautet eines der zentralen Argumente.
Teile der Immobilienbranche sehen allerdings die Gefahr eines gegenteiligen Effekts.
Wenn Eigentümer den Eindruck gewinnen, immer weniger Kontrolle darüber zu haben, wann und unter welchen Bedingungen sie ihre Immobilie zurückerhalten können, könnten einige von ihnen künftig auf eine klassische Langzeitvermietung verzichten.
Die Alternativen liegen auf der Hand: verkaufen, die Immobilie zunächst nicht vermieten, nach anderen gesetzlich zulässigen Nutzungsformen suchen oder eine Wohnung nach dem Ende eines bestehenden Mietverhältnisses schlicht nicht erneut auf dem freien Mietmarkt anbieten.
Und genau hier liegt das große Dilemma der spanischen Wohnungspolitik.
Spanien braucht mehr Mietwohnungen – nicht weniger.
Sollten die neuen Maßnahmen zwar bestehende Mieter stärker schützen, gleichzeitig aber dazu führen, dass weniger Eigentümer bereit sind, Wohnungen dauerhaft zu vermieten, könnte sich das Problem auf diejenigen verlagern, die derzeit verzweifelt eine Wohnung suchen.
Weniger Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage bedeutet zudem nicht zwangsläufig nur höhere Preise. Es kann auch dazu führen, dass Vermieter strengere Anforderungen an Interessenten stellen, zusätzliche Sicherheiten verlangen und sich noch mehr Bewerber um jede einzelne verfügbare Wohnung bemühen.
Besonders schwierig könnte das für junge Menschen, Selbstständige oder Familien mit weniger regelmäßigen Einkommen werden.
Die Entwicklung hat nicht erst in dieser Woche begonnen
Die Sorge vor einem Rückzug von Wohnungen aus dem klassischen Mietmarkt ist allerdings nicht erst mit den jüngsten Maßnahmen entstanden.
Bereits in den vergangenen Jahren war in verschiedenen spanischen Städten eine Verlagerung von der dauerhaften Vermietung hin zu anderen Mietformen zu beobachten. Insbesondere die zeitlich begrenzte Vermietung gewann in einigen Regionen deutlich an Bedeutung.
Genau deshalb will die Regierung inzwischen auch sogenannte Saison- und Zimmermietverträge stärker regulieren. Bei zeitlich begrenzten Verträgen soll unter anderem der tatsächliche Grund für den vorübergehenden Aufenthalt des Mieters nachgewiesen werden.
Damit soll verhindert werden, dass solche Verträge lediglich genutzt werden, um die Schutzbestimmungen für klassische Wohnraummietverträge zu umgehen.
Doch damit stellt sich eine weitere Frage: Was macht ein Eigentümer, der weder langfristig vermieten noch auf andere stärker regulierte Mietmodelle ausweichen möchte?
Die nächsten Wochen werden entscheidend
Entscheidend wird deshalb sein, wie sich die Zahl der angebotenen Mietwohnungen im Oktober und November entwickelt.
Sollte die Zahl der verfügbaren Wohnungen nach Inkrafttreten der neuen Maßnahmen deutlich zurückgehen, ließe sich erstmals genauer beurteilen, ob tatsächlich ein messbarer Zusammenhang besteht.
Bleibt das Angebot dagegen weitgehend stabil, wären die derzeitigen Warnungen vor allem als erste Reaktion einer verunsicherten Branche zu verstehen.
Deshalb sollte man zwei Dinge derzeit noch klar voneinander trennen:
Es gibt Eigentümer, die ihre Entscheidung zur Vermietung offenbar überdenken, und es gibt Immobilienunternehmen, die vor einem Rückzug von Wohnungen warnen. Belastbare Belege für einen massenhaften Rückzug von Mietwohnungen in ganz Spanien gibt es bislang jedoch nicht.
Das Warnsignal sollte dennoch ernst genommen werden.
Denn auf einem Markt, auf dem Mietwohnungen ohnehin knapp sind, kann bereits ein vergleichsweise kleiner zusätzlicher Rückgang des Angebots spürbare Folgen haben.
Die Regierung will den Menschen, die bereits zur Miete wohnen, mehr Sicherheit geben. Die entscheidende Frage wird nun sein, ob dies gelingt, ohne gleichzeitig einen Teil der Eigentümer davon zu überzeugen, dass es für sie sicherer ist, ihre Wohnung künftig gar nicht mehr zu vermieten.
Genau daran werden sich die neuen Maßnahmen in den kommenden Monaten messen lassen müssen.
