von Peter Capitain
(Rechtsanwalt (Abogado) & Fachanwalt für Immobilienrecht in Spanien)
Ferienimmobilien in Spanien bleiben eine attraktive Einnahmequelle – doch die gesetzlichen Anforderungen haben sich in den letzten Jahren deutlich verschärft. Wer sein Haus oder seine Wohnung über Plattformen wie Airbnb oder Booking an Urlauber vermietet, sollte jetzt genau hinschauen.
Vor allem für ausländische Eigentümer gilt: Unwissenheit schützt nicht vor Bußgeldern. Hier erfährst du, worauf es 2025 ankommt.
Wann gilt eine Vermietung als touristisch?
Sobald eine Immobilie wiederholt und kurzfristig an wechselnde Gäste vermietet wird (meist unter zwei Monaten), gilt dies als touristische Nutzung.
Wichtig: Schon das Online-Inserat ohne behördliche Genehmigung kann zu Strafen von bis zu 60.000 Euro führen.
Regionale Vorschriften: Spanien ist kein Einheitsstaat
Das Tourismusrecht ist in Spanien Sache der autonomen Regionen. Die Vorschriften unterscheiden sich teils erheblich:
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Andalusien: Registrierung als Vivienda con Fines Turísticos (VFT)
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Katalonien: Lizenzpflicht mit teils strengen Beschränkungen, insbesondere in Barcelona
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Balearen: Lizenzen nur in bestimmten Zonen erlaubt, viele Gemeinden haben Ferienvermietungen komplett untersagt
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Kanaren und Valencia: zusätzliche technische Anforderungen und Zertifikate nötig
Tipp: Vor Beginn der Vermietung immer klären lassen, ob diese am konkreten Standort zulässig ist.
Was sagt die Eigentümergemeinschaft?
Seit einer Gesetzesreform 2023 können Eigentümergemeinschaften mit 60 Prozent Mehrheit touristische Vermietungen im Gebäude verbieten oder einschränken.
Empfehlung: Versammlungsprotokolle prüfen und gegebenenfalls die Lizenz ins Grundbuch eintragen, um zusätzlichen Schutz zu erhalten.
Welche Anforderungen muss die Wohnung erfüllen?
Für die Registrierung als Ferienwohnung gelten in vielen Regionen Mindeststandards, zum Beispiel:
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Klimaanlage, Heizung, angemessene Möblierung
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Erste-Hilfe-Set und Feuerlöscher
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Aushang der Registrierungsnummer an der Eingangstür
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Nachweis über Energieeffizienz
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In manchen Regionen: technische Gutachten
Ohne Einhaltung dieser Standards ist eine Registrierung nicht möglich oder wird nachträglich widerrufen.
Meldepflicht gegenüber der Polizei
Vermieter müssen laut Gesetz alle Gäste elektronisch bei der Polizei anmelden (Guardia Civil oder Policía Nacional). Dies erfolgt über das System HOSPEDAJES und erfordert eine vorherige Registrierung.
Jeder Aufenthalt muss tagesaktuell mit Pass- oder Ausweisdaten gemeldet werden. Verstöße können zu Bußgeldern oder strafrechtlichen Konsequenzen führen.
Steuerliche Pflichten für Eigentümer
Unabhängig vom Wohnsitz müssen alle Mieteinnahmen ordnungsgemäß versteuert werden:
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Nichtresidenten (z. B. mit Wohnsitz in Deutschland): Modell 210, derzeit 19 Prozent auf den Nettogewinn
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Residenten in Spanien: Angabe im Rahmen der spanischen Einkommensteuer (IRPF)
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Umsatzsteuer fällt nur an, wenn hotelähnliche Leistungen angeboten werden (z. B. Frühstück, tägliche Reinigung)
Nur belegbare Ausgaben sind steuerlich absetzbar. Eine Beratung durch einen Steuerexperten ist dringend empfohlen.
Was passiert bei Verstößen?
Die möglichen Folgen bei Nichteinhaltung der Vorschriften sind erheblich:
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Illegale Vermietung: 3.000 bis 60.000 Euro Bußgeld
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Fehlende Registrierung: Lizenzverlust, Sperrung auf Buchungsplattformen
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Verstöße gegen Eigentümergemeinschaft: Klagen, gerichtliche Verbote
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Steuerhinterziehung: Rückzahlungen, Strafzinsen, unter Umständen auch Strafverfahren
Beispiel: Allein auf den Balearen wurden 2023 Bußgelder in Höhe von über 8 Millionen Euro verhängt.
Fazit: Gute Chancen – aber nur mit klarer Rechtslage
Die Ferienvermietung in Spanien bleibt lukrativ – aber nur bei rechtskonformer Umsetzung. Wer sich rechtzeitig absichert, kann Risiken vermeiden und langfristig von seiner Immobilie profitieren.
Empfehlungen für Eigentümer:
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Prüfen, ob die touristische Vermietung in der jeweiligen Region erlaubt ist
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Die Lizenz vor der Veröffentlichung des Angebots beantragen
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Technische Anforderungen und Dokumentation erfüllen
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Einnahmen korrekt versteuern
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Offen mit der Eigentümergemeinschaft kommunizieren
Wer frühzeitig professionelle Beratung einholt, spart später Ärger – und schützt sein Ferieninvestment nachhaltig.
