Ein bemerkenswerter Wendepunkt zeichnet sich auf dem spanischen Immobilienmarkt ab: Die Zahl der registrierten pisos turísticos – also Ferienwohnungen und Kurzzeitunterkünfte – ist zum ersten Mal seit drei Jahren wieder gesunken und liegt nun deutlich unter der Marke von 330.000. Diese Entwicklung wurde kürzlich durch das Instituto Nacional de Estadística (INE) bestätigt und spiegelt tiefgreifende Veränderungen in Regulierung, Angebot und Nachfrage wider.
Redaktion Spanien Press
von Marlon Gallego Bosbach
Spaniens Ferienwohnungen auf dem Rückzug
Nach jahrelangem Wachstum ist der Bestand an touristischen Wohnungen in Spanien zuletzt deutlich gefallen. Im November 2025 lag die Gesamtzahl bei 329.764 registrierten Einheiten, was einem Rückgang von 12,4 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Damit fiel die Zahl erstmals seit 2022 wieder – und das trotz zuvor kontinuierlicher Zuwächse.
Von ihrem Höchststand im August 2024, als mehr als 403.000 Ferienwohnungen angeboten wurden, ging das Angebot um mehr als 73.000 Einheiten zurück – ein Minus von rund 18 %. Dies ist ein deutliches Signal für eine Umkehr im Trend, der lange Zeit von steigenden Angebotszahlen geprägt war.
Warum der Rückgang? Neue Regeln und straffere Kontrollen
Der zentrale Faktor hinter diesem Strukturwandel ist eine Neueinführung staatlicher Regeln zur Regulierung des Ferienwohnungsmarktes. Seit Januar 2025 gilt in ganz Spanien eine verpflichtende Registrierungsnummer für alle kurzfristigen Vermietungen. Ohne diese offizielle Kennzeichnung dürfen Wohnungen nicht mehr auf großen Buchungsplattformen gelistet werden. Diese Maßnahme zielt darauf ab, illegale Vermietungen aus dem Markt zu drängen und mehr Transparenz zu schaffen.
Durch dieses System konnten Behörden bereits rund 86.000 nicht genehmigte Angebote identifizieren und aus dem Verkehr ziehen. Experten gehen davon aus, dass viele dieser Wohnungen zuvor ohne gültige Genehmigung vermietet wurden – insbesondere in Städten und beliebten Ferienregionen.
Regelungen stärken den Wohnungsmarkt
Über die Registrierungspflicht hinaus trat im Zuge der Reform der Ley de Propiedad Horizontal eine weitere wichtige Regelung in Kraft: Eigentümergemeinschaften können künftig die Nutzung von Einheiten als Ferienwohnung verbieten. Diese Maßnahme stärkt die Rechte von Anwohnern und Wohngemeinschaften, die sich seit Jahren über steigende Preise und Touristendruck beklagt hatten.
Laut Regierungsvertretern sollen diese Reformen dazu beitragen, dass mehr Wohnraum wieder dem langfristigen Mietmarkt zur Verfügung steht, was insbesondere angesichts der anhaltenden Mietpreissteigerungen in Städten wie Madrid oder Barcelona ein zentrales politisches Ziel ist.
Regionale Unterschiede: Gewinner und Verlierer
Trotz des landesweiten Rückgangs der Ferienwohnungzahlen zeigen sich regionale Unterschiede:
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Andalusien verzeichnet einen Anstieg um etwa 1,5 %, womit die Region weiterhin mit Abstand am meisten Ferienwohnungen beherbergt.
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Auch Extremadura weist einen leichten Zuwachs auf, wenngleich auf niedrigerem Niveau.
Im Gegensatz dazu sind die Zahlen in vielen anderen beliebten Regionen stark gefallen: -
Comunidad Valenciana: −25,2 %
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Madrid: −26,3 %
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Baleares: −19,8 %
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Katalonien: −11,3 %
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Galicien: −22,6 %
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Murcia: sogar mehr als −33 %.
Diese regionalen Divergenzen spiegeln zum Teil unterschiedliche lokale Regulierungsansätze wider, aber auch die unterschiedliche Struktur der kurzfristigen Vermietungsmärkte in Küstenregionen versus Inlandsgebieten.
Aktuelle Zahlen im Kontext
Die aktuellen Zahlen bedeuten nicht nur einen statistischen Rückgang, sondern markieren einen Paradigmenwechsel in einem Marktsegment, das in den letzten Jahren als Wachstumstreiber der spanischen Tourismuswirtschaft galt. Ferienwohnungen machten zuletzt etwa 1,24 % des gesamten Wohnungsbestands Spaniens aus und boten Platz für rund 1,62 Millionen Gäste gleichzeitig – auch dieser Wert ging im Vorjahresvergleich zurück.
Mehr Wohnraum oder weniger Tourismus?
Mit den neuen Regeln hat Spanien eine Richtungsentscheidung getroffen. Die Daten zeigen deutlich, dass der Markt für Ferienwohnungen schrumpft, und das trotz weiterhin starker Tourismuszahlen insgesamt. Die Maßnahmen werden von Befürwortern als notwendiger Schritt zur Stärkung des regulären Wohnungsmarktes gesehen. Kritiker warnen allerdings, dass ein zu rigides Regulierungsumfeld negative Effekte auf den Tourismussektor haben könnte, der zu einem wichtigen Wirtschaftszweig des Landes gehört.
Wie sich dieser Balanceakt zwischen Wohnraumsicherung und touristischer Attraktivität in den kommenden Monaten entwickelt, wird maßgeblich darüber entscheiden, wie Spaniens Städte und Regionen in Zukunft wohnen und reisen.
