Der Mieterschutz läuft aus: Die ersten Verträge der LAU-Reform von 2019 erreichen ihr Ende
In Spanien treten derzeit die ersten Mietverträge, die nach der Reform des Mietgesetzes (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) von 2019 abgeschlossen wurden, in ihre Endphase ein. Diese Reform hatte Millionen Mietern mehr Stabilität verschafft – nun läuft für viele dieser Schutz schrittweise aus.
Gleichzeitig erreicht der Referenzindex für Mietverträge (IRAV), der jährliche Mieterhöhungen begrenzt, seinen höchsten Wert des Jahres. Das Zusammentreffen beider Entwicklungen könnte den Mietmarkt in den kommenden Monaten weiter unter Druck setzen.
Die Reform von 2019: Mehr Sicherheit für Mieter
Die von der Regierung Sánchez im März 2019 verabschiedete Reform der LAU verlängerte die gesetzliche Mindestlaufzeit von Mietverträgen von drei auf fünf Jahre (bzw. auf sieben Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person ist).
Ziel war es, Mietern mehr Sicherheit und Planungsspielraum zu geben, nachdem die Reform von 2013 die Laufzeiten stark verkürzt hatte.
Fünf Jahre später laufen nun die ersten dieser Verträge aus. Viele Vermieter haben die Möglichkeit, ihre Wohnungen neu zu vermieten oder die Miete bei einer Verlängerung anzupassen, oft orientiert an den aktuell deutlich höheren Marktpreisen.
Der Mietindex IRAV steigt leicht an
Parallel dazu verzeichnet der Mietindex IRAV, der als Obergrenze für Mietanpassungen bei neueren Verträgen gilt, seinen höchsten Stand des Jahres. Laut den Daten des spanischen Statistikamts (INE) liegt der IRAV im September bei 2,22 %.
Das bedeutet, dass Vermieter, deren Verträge sich auf diesen Wert beziehen, die Miete um bis zu 2,22 % erhöhen dürfen. Bei einer monatlichen Miete von 1.000 Euro entspräche das einer Steigerung um 22,20 Euro – rund 266 Euro mehr im Jahr.
Der Index wurde Ende 2024 eingeführt, um extreme Mieterhöhungen zu vermeiden. Er ersetzt die vorübergehenden Obergrenzen von 2 % und 3 %, die zwischen 2022 und 2024 galten, und basiert auf dem Verbraucherpreisindex (IPC) und dessen Kernkomponente.
Ein Markt zwischen Stabilität und Anspannung
Trotz des stabilen IRAV bleibt der spanische Mietmarkt angespannt. Die Mieten sind im dritten Quartal leicht gesunken, liegen aber im Vergleich zum Vorjahr 14,3 % höher.
Die Rendite von Mietwohnungen liegt bei 6,9 %, während die Nachfrage nach Wohnraum in den großen Städten weiter steigt.
Das Wirtschaftsministerium führt den jüngsten Inflationsanstieg – von 2 % im Mai auf 3 % im September – hauptsächlich auf gestiegene Kraftstoffpreise zurück. Dennoch bleibt Wohnen einer der zentralen Kostentreiber für Haushalte in Spanien.
Ein Wendepunkt für Mieter und Vermieter
Mit dem Ablaufen der ersten LAU-Verträge von 2019 und dem moderaten Anstieg des IRAV beginnt eine neue Phase für den spanischen Mietmarkt.
Während einige Mieter sich auf höhere Preise einstellen müssen, erhalten Vermieter neue Spielräume, um ihre Verträge an das aktuelle Preisniveau anzupassen.
Ob diese Entwicklung zu weiteren Spannungen oder zu einer allmählichen Normalisierung führt, wird sich in den kommenden Monaten zeigen. Klar ist jedoch: Der Mietmarkt in Spanien steht an einem neuen Wendepunkt.
