Das spanische Amtsblatt BOE hat am Mittwochmorgen das erste der beiden umstrittenen Wohnungsdekrete veröffentlicht. Das zweite, politisch wesentlich brisantere Gesetzespaket lässt dagegen noch auf sich warten. Es soll unbefristete Mietverhältnisse ermöglichen. Während sich die Proteste auf Spaniens Straßen ausweiten, wächst auch der Druck auf die Regierung von Pedro Sánchez. Bereits am Freitag entscheidet das Parlament über die Zukunft der neuen Regelungen.
Redaktion Spanien Press
Spanien erlebt derzeit eine der angespanntesten wohnungspolitischen Debatten der vergangenen Jahre. Was mit der Zwangsräumung der 87-jährigen Maricarmen Abascal in Madrid begann, hat sich innerhalb weniger Tage zu einer landesweiten Protestbewegung entwickelt.
Am Dienstag verabschiedete die Koalitionsregierung aus PSOE und Sumar nach zähen Verhandlungen zwei separate Königliche Gesetzesdekrete (Reales Decretos-leyes). Am heutigen Mittwochmorgen erschien jedoch zunächst nur das erste im spanischen Staatsanzeiger, dem Boletín Oficial del Estado (BOE).
Das zweite Dekret, das die besonders umstrittene automatische Verlängerung bestehender Mietverhältnisse regeln soll, wurde vorerst zurückgehalten.
Nach Angaben aus Regierungskreisen soll es am Donnerstag veröffentlicht werden. Der Grund sei juristischer Natur: Das zweite Dekret verändert eine Bestimmung des ersten. Deshalb muss zunächst die ursprüngliche Regelung veröffentlicht werden, bevor sie durch eine weitere Rechtsnorm geändert werden kann.
Politisch sorgt diese Aufteilung allerdings für erhebliche Spannungen.
Was steht im bereits veröffentlichten Dekret?
Das erste Gesetzespaket, das Real Decreto-ley 26/2026, enthält weitreichende Eingriffe in den spanischen Wohnungsmarkt.
Zu den zentralen Maßnahmen gehören:
- Verlängerung des besonderen Schutzes vulnerabler Haushalte vor Zwangsräumungen bis Ende 2030.
- Eine außerordentliche Verlängerungsmöglichkeit bestehender Mietverträge um bis zu zwei Jahre für bestimmte Verträge, die vor Ende 2028 auslaufen. Dabei sind gesetzliche Ausnahmen vorgesehen.
- Strengere Vorschriften für Saisonvermietungen und die Vermietung einzelner Zimmer, um die Umgehung des regulären Mietrechts einzuschränken.
- Einschränkungen beim spekulativen Erwerb von Immobilien durch bestimmte Investmentfonds bis Ende 2028.
- Neue steuerliche Maßnahmen und Anreize für Mieter und Vermieter sowie Instrumente zur Förderung bezahlbaren Wohnraums.
- Zusätzliche Schutz- und Entschädigungsmechanismen für Fälle, in denen eine Zwangsräumung wegen besonderer sozialer Schutzbedürftigkeit ausgesetzt wird.
Für ausländische Immobilieneigentümer und Mieter in Spanien ist insbesondere die zweijährige außerordentliche Mietvertragsverlängerung von Bedeutung.
Sie bedeutet jedoch nicht, dass grundsätzlich jeder Mietvertrag automatisch um zwei Jahre verlängert wird oder Eigentümer ihre Immobilie unter keinen Umständen zurückerhalten können. Entscheidend sind die konkreten gesetzlichen Voraussetzungen und Ausnahmeregelungen.
Das zweite Dekret: Mietverträge auf unbestimmte Zeit?
Hier liegt der eigentliche politische Sprengstoff.
Auf Druck von Sumar und der Mieterbewegung hat sich die Regierung darauf verständigt, in einem zweiten, eigenständigen Dekret eine automatische Verlängerung regulärer Wohnraummietverträge vorzusehen.
Das angestrebte Modell orientiert sich an unbefristeten Mietverhältnissen, bei denen der Mieter grundsätzlich in der Wohnung bleiben kann, solange er seinen vertraglichen Verpflichtungen nachkommt und kein gesetzlich anerkannter Beendigungsgrund vorliegt.
Das bedeutet allerdings nicht, dass ein Eigentümer seine Immobilie niemals zurückfordern könnte. Welche Kündigungsgründe, Fristen und Schutzklauseln im Einzelnen gelten sollen, muss der endgültige Gesetzestext zeigen.
Besonders wichtig ist dabei eine juristische Feinheit: Das zweite Dekret würde das erste nicht vollständig ersetzen oder außer Kraft setzen. Vielmehr soll es dessen Regelung zur Mietvertragsverlängerung verändern.
Sollte das Parlament am Freitag das erste Dekret bestätigen, das zweite jedoch ablehnen, könnte die bereits veröffentlichte zweijährige Sonderverlängerung grundsätzlich bestehen bleiben.
Genau diese getrennte Abstimmung ist politisch gewollt – und gleichzeitig der Grund für die zunehmende Verärgerung innerhalb der Mieterbewegung.
Die Mieterbewegung ist empört – und will nicht nach Hause
Während in Madrid über Gesetzestexte verhandelt wird, spitzt sich die Lage auf den Straßen weiter zu.
Die Puerta del Sol, einer der bekanntesten Plätze Spaniens, hat sich zum Zentrum der Protestbewegung entwickelt. Seit mehreren Nächten campieren dort Hunderte Menschen, zeitweise ist von rund 1.000 Teilnehmern die Rede.
Auch in anderen spanischen Städten, darunter Sevilla, Málaga, Cádiz und Barcelona, haben sich Proteste und Solidaritätsaktionen entwickelt.
Den Organisatoren reicht das bisher Erreichte nicht aus.
Insbesondere die Aufteilung des ursprünglich gemeinsam verhandelten Maßnahmenpakets in zwei separate Dekrete sorgt im linken Spektrum und innerhalb der Mieterbewegung für Kritik.
Die Befürchtung: Während das erste Gesetzespaket möglicherweise eine parlamentarische Mehrheit erhält, könnte die politisch umstrittenere automatische Mietvertragsverlängerung am Freitag scheitern.
Die Demonstranten fordern deshalb eine tatsächliche gesetzliche Absicherung unbefristeter Mietverhältnisse und wollen ihren Protest bis zu einer entsprechenden politischen Entscheidung fortsetzen.
Die Stimmung ist angespannt. Aus einer Demonstration gegen eine einzelne Zwangsräumung ist inzwischen eine grundsätzliche Auseinandersetzung über das spanische Eigentums- und Mietrecht geworden.
Madrid fordert die Räumung der Puerta del Sol innerhalb von 48 Stunden
Mittlerweile ist auch ein institutioneller Konflikt über die Proteste entstanden.
Die konservativ geführte Regionalregierung der Comunidad de Madrid unter Isabel Díaz Ayuso sowie die Stadtverwaltung haben die staatliche Regierungsdelegation aufgefordert, die Acampada aus Sicherheitsgründen aufzulösen.
Die Regionalregierung setzte dafür eine Frist von maximal 48 Stunden und stellte rechtliche Schritte in Aussicht, sollte die Räumung ausbleiben.
Begründet wird die Forderung unter anderem mit Sicherheitsbedenken, Beeinträchtigungen des öffentlichen Raums und gemeldeten Vorfällen rund um den Sitz der Regionalregierung an der Puerta del Sol.
Die staatliche Regierungsdelegation vertritt dagegen eine andere Position. Sie betont das verfassungsmäßige Versammlungsrecht und erklärt, weiterhin für die öffentliche Sicherheit sowie den Schutz der Real Casa de Correos sorgen zu wollen.
Eine unmittelbare polizeiliche Räumung wurde damit zunächst nicht angekündigt.
Die Demonstranten wiederum halten an ihrer Forderung nach grundlegenden Änderungen des Mietrechts fest.
Freitag wird entscheidend: Beide Dekrete müssen durch das Parlament
Für alle, die in Spanien eine Immobilie besitzen oder zur Miete wohnen, ist ein Punkt besonders wichtig: Die Veröffentlichung im BOE bedeutet noch nicht, dass die neuen Regelungen politisch endgültig abgesichert sind.
Ein spanisches Real Decreto-ley kann unmittelbar nach seiner amtlichen Veröffentlichung in Kraft treten. Anschließend muss es jedoch innerhalb von 30 Tagen vom Congreso de los Diputados bestätigt oder aufgehoben werden.
Die Regierung will diesmal nicht so lange warten.
Für Freitag, den 2. Oktober, ist um 11 Uhr eine außerordentliche Parlamentssitzung vorgesehen. Beide Dekrete sollen getrennt zur Abstimmung gestellt werden.
Und genau hier beginnen die Schwierigkeiten für Ministerpräsident Pedro Sánchez.
Die Regierung verfügt über keine eigene parlamentarische Mehrheit und ist auf die Unterstützung verschiedener Parteien angewiesen.
Insbesondere Junts und die baskische PNV haben Vorbehalte gegen die geplanten Eingriffe in den Mietmarkt erkennen lassen und ihre endgültige Haltung von den konkreten Gesetzestexten abhängig gemacht. Auch Podemos kritisiert das Vorgehen der Regierung und die Aufteilung des Maßnahmenpakets.
Die notwendige Mehrheit ist damit bislang für keines der beiden Dekrete gesichert.
Besonders kontrovers bleibt die automatische Verlängerung der Mietverträge, die Gegenstand des zweiten Dekrets ist.
Eine Bestätigung des ersten Textes bei gleichzeitiger Ablehnung des zweiten wäre rechtlich möglich. Ebenso könnten beide Texte bestätigt oder beide zurückgewiesen werden.
Sollte ein Dekret nicht die erforderliche parlamentarische Zustimmung erhalten, würde es aufgehoben. Die rechtliche Bewertung von Sachverhalten, die während seiner vorübergehenden Geltung entstanden sind, kann allerdings zusätzliche Fragen aufwerfen.
Zwischen Mieterschutz und Eigentumsrechten
Die Auseinandersetzung macht deutlich, wie unterschiedlich die Vorstellungen über die Zukunft des spanischen Wohnungsmarktes inzwischen sind.
Mieterorganisationen verlangen langfristige Sicherheit, stärkere Begrenzungen von Mieterhöhungen und einen besseren Schutz vor dem Verlust ihrer Wohnung.
Auf der anderen Seite warnen Eigentümervertreter und Teile der Immobilienwirtschaft vor zusätzlichen regulatorischen Unsicherheiten und möglichen negativen Auswirkungen auf das Angebot regulärer Mietwohnungen.
Die Regierung versucht, zwischen diesen unterschiedlichen Positionen eine parlamentarisch tragfähige Lösung zu finden.
Ob ihr das gelingt, wird sich erst bei der Abstimmung zeigen.
Für die zahlreichen ausländischen Eigentümer und Mieter in Spanien bedeutet dies vor allem eines: Der erste Gesetzestext liegt nun offiziell vor. Der zweite soll am Donnerstag folgen. Doch erst nach der getrennten Abstimmung am Freitag wird feststehen, welche Teile der Wohnungsreform parlamentarisch Bestand haben.
Spanien Press wird die Veröffentlichung des zweiten Dekrets und insbesondere die endgültigen Bestimmungen zur Verlängerung bestehender Mietverträge weiter verfolgen.
