Vermieter und Mieter in Spanien sollten heute genau nach Madrid schauen. Die spanische Regierung will dem Ministerrat ein neues Wohnungsdekret vorlegen, das erhebliche Auswirkungen auf den Mietmarkt haben könnte.
Redaktion Spanien Press
Doch bevor über einzelne Maßnahmen gesprochen wird, ist eines besonders wichtig:
Was derzeit bekannt ist, ist lediglich ein Entwurf. Es handelt sich nicht um geltendes Recht. Der Text ist noch nicht vom Ministerrat verabschiedet worden und selbstverständlich auch noch nicht vom spanischen Parlament bestätigt.
Bis Montagabend liefen die Verhandlungen weiter. Einzelne Punkte können deshalb noch vor oder während der Sitzung des Ministerrats verändert, gestrichen oder ergänzt werden.
Auch Sumar, der kleinere Koalitionspartner der sozialistischen PSOE, zeigte sich mit dem bislang bekannten Text noch nicht vollständig einverstanden.
Für Vermieter und Mieter bedeutet das: Noch ändert sich nichts.
Was sieht der bisherige Entwurf vor?
Einer der wichtigsten Punkte betrifft bestehende Mietverträge.
Nach dem derzeit bekannten Entwurf könnten Mieter, deren Verträge auslaufen und die ihre Miete ordnungsgemäß bezahlt haben, unter bestimmten Voraussetzungen eine außerordentliche Verlängerung um jeweils ein Jahr bis zu einer Gesamtdauer von maximal zwei zusätzlichen Jahren verlangen.
Betroffen wären bestimmte Verträge, die bis Ende 2028 auslaufen.
Der bislang bekannte Text sieht außerdem vor, dass der Vermieter diese Verlängerung unter bestimmten Voraussetzungen vermeiden könnte, wenn er eine Verlängerung oder einen neuen Vertrag mit einer Mietsenkung von mindestens fünf Prozent anbietet.
Gerade diese Verlängerung bestehender Mietverträge gehört allerdings zu den Punkten, über die innerhalb der Regierungskoalition noch gestritten wird.
Sumar fordert eine weitergehende automatische Verlängerung auslaufender Mietverträge.
Wichtige Ausnahme für Eigentümer: Benötigt der Vermieter die Wohnung als dauerhaften Wohnsitz für sich selbst oder unter den gesetzlich vorgesehenen Voraussetzungen für einen nahen Familienangehörigen, sieht der derzeit bekannte Entwurf eine Ausnahme von der außerordentlichen Verlängerung vor.
Auch hier gilt jedoch: Das ist derzeit eine politische Forderung beziehungsweise ein Verhandlungsvorschlag – kein geltendes Recht.
Schutz vor bestimmten Zwangsräumungen bis 2028
Ein weiterer wichtiger Teil des Entwurfs betrifft wirtschaftlich besonders schutzbedürftige Personen ohne alternative Wohnmöglichkeit.
Bestimmte Schutzmaßnahmen gegen Zwangsräumungen sollen demnach bis zum 31. Dezember 2028 verlängert werden.
Nach einer der am Montag bekannt gewordenen Fassungen sollen kleinere private Vermieter mit höchstens zwei Wohnungen von bestimmten Regelungen ausgenommen werden.
Die Aussetzung einer Räumung wäre außerdem nicht automatisch unbegrenzt möglich. Die Voraussetzungen sollen regelmäßig überprüft werden; vorgesehen sind zeitliche Begrenzungen.
Für bestimmte Fälle, in denen private Kleinvermieter betroffen sind, sieht der Entwurf außerdem staatliche Entschädigungen für Mietausfälle und bestimmte weitere Kosten vor.
Strengere Regeln für Zeitmietverträge
Besonders interessant für viele ausländische Eigentümer in Spanien sind die geplanten Änderungen bei der sogenannten „temporada“, also der zeitlich befristeten Vermietung.
Nach dem Entwurf müsste künftig ein tatsächlicher und nachweisbarer Grund dafür bestehen, warum eine Wohnung lediglich vorübergehend vermietet wird.
Kann dieser Grund nicht nachgewiesen werden, könnte das Mietverhältnis als regulärer Mietvertrag für den dauerhaften Wohnsitz des Mieters eingestuft werden.
Die bislang bekannte Fassung sieht für solche Zeitmietverträge grundsätzlich eine Dauer zwischen 31 Tagen und maximal zwölf Monaten vor.
Auch aufeinanderfolgende Zeitmietverträge könnten problematisch werden, wenn kein tatsächlicher Grund für die Befristung nachgewiesen werden kann.
Gerade dieser Punkt könnte für Eigentümer in touristischen Regionen Spaniens erhebliche Bedeutung bekommen.
Grenzen bei zusätzlichen Kosten und Sicherheiten
Der Entwurf enthält darüber hinaus weitere Änderungen zugunsten von Mietern.
Geplant sind unter anderem Begrenzungen bei zusätzlichen Sicherheiten sowie Einschränkungen bei der Möglichkeit, bestimmte Verwaltungs-, Vertrags- oder Gemeinschaftskosten auf den Mieter abzuwälzen.
Auch der Abschluss einer Mietausfallversicherung soll dem Mieter nicht einfach verpflichtend auferlegt werden können.
Zusätzlich enthält der Text Regelungen zu Reparaturen, wenn diese die Bewohnbarkeit einer Wohnung betreffen.
Gleichzeitig steuerliche Vorteile für Vermieter
Der Entwurf besteht allerdings nicht ausschließlich aus zusätzlichen Einschränkungen für Eigentümer.
Die Regierung diskutiert gleichzeitig neue steuerliche Anreize für Vermieter.
Unter bestimmten Voraussetzungen könnten die steuerlichen Vergünstigungen bei Einkünften aus Vermietung erheblich ausfallen und in bestimmten Konstellationen sogar bis zu 100 Prozent reichen.
Die tatsächliche Höhe soll unter anderem davon abhängen, zu welchem Preis vermietet wird, wo sich die Immobilie befindet und welche Voraussetzungen der jeweilige Mietvertrag erfüllt.
Diese steuerlichen Maßnahmen spielen auch bei den Verhandlungen um die notwendigen politischen Mehrheiten eine wichtige Rolle.
Leerstehende Wohnungen und Ferienimmobilien
Auch leerstehende Immobilien und touristisch vermietete Wohnungen tauchen im bisherigen Entwurf auf.
Unter bestimmten Voraussetzungen könnten Gemeinden höhere Grundsteuern – die spanische IBI – auf länger leerstehende Wohnungen erheben.
Je nach Dauer des Leerstands und Anzahl der Immobilien eines Eigentümers könnten erhebliche Zuschläge möglich werden.
Auch für touristisch vermietete Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten werden zusätzliche steuerliche Maßnahmen diskutiert.
Darüber hinaus sieht der Entwurf Sanktionen gegen Plattformen vor, wenn diese bestimmte Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem spanischen digitalen Mietregister nicht erfüllen.
Und was passiert jetzt?
Genau hier liegt der entscheidende Punkt.
Am Dienstag kann sich der Text noch einmal verändern.
Die Regierung plant, das Dekret am 29. September im Ministerrat zu behandeln. Die politischen Verhandlungen sind jedoch noch nicht abgeschlossen.
Deshalb sollte niemand davon ausgehen, dass sämtliche Punkte des derzeit kursierenden Entwurfs morgen tatsächlich beschlossen werden.
Und selbst eine Verabschiedung durch den Ministerrat wäre noch nicht das Ende des politischen Verfahrens.
Bei einem spanischen Real Decreto-ley gilt anschließend ein weiterer entscheidender Schritt: Der Kongress muss innerhalb von maximal 30 Tagen über die Bestätigung oder Aufhebung des Dekrets entscheiden.
Damit gibt es drei klar voneinander zu unterscheidende Phasen:
Erstens: den Entwurf, über den wir heute sprechen.
Zweitens: den Text, den der Ministerrat am Dienstag möglicherweise tatsächlich verabschiedet.
Drittens: die anschließende Abstimmung im spanischen Kongress über die Bestätigung des Dekrets.
Und dieser letzte Schritt ist keineswegs eine reine Formalität. Spanien hat erst vor Kurzem erlebt, dass ein von der Regierung beschlossenes Dekret mit wohnungspolitischen Maßnahmen anschließend im Parlament keine ausreichende Mehrheit erhielt.
Für Vermieter und Mieter gilt deshalb: abwarten
Die derzeit bekannten Pläne zeigen deutlich, in welche Richtung die Verhandlungen gehen. Sollten sie tatsächlich beschlossen werden, könnten einige davon erhebliche Auswirkungen auf den spanischen Mietmarkt haben.
Doch heute Abend ist keine dieser neuen Maßnahmen geltendes Recht.
Für Eigentümer bedeutet das ebenso wie für Mieter: Noch besteht kein Grund, aufgrund einzelner Punkte des Entwurfs vorschnelle Entscheidungen zu treffen.
Entscheidend wird zunächst sein, welcher Text am Dienstag tatsächlich den Ministerrat passiert und anschließend offiziell veröffentlicht wird.
Und danach beginnt bereits die nächste politische Auseinandersetzung: die Suche nach einer Mehrheit im Kongress.
Spanien Press wird die Sitzung des Ministerrats am Dienstag verfolgen und darüber berichten, welche Maßnahmen tatsächlich beschlossen wurden, welche Punkte aus dem Entwurf verschwunden sind und was die neuen Regeln konkret für Vermieter und Mieter in Spanien bedeuten.
