Ein älterer Bewohner oder eine Person mit Behinderung kann unter bestimmten Voraussetzungen weitreichende Folgen für eine spanische Eigentümergemeinschaft haben: Ein Aufzug oder andere Maßnahmen zur Barrierefreiheit können verpflichtend werden – und dafür ist nicht immer eine vorherige Abstimmung der Eigentümerversammlung erforderlich. Gerade ausländische Immobilienbesitzer in Spanien sollten diese Regel kennen.
Redaktion Spanien Press
Ein Mehrfamilienhaus mit vier oder fünf Stockwerken, aber ohne Aufzug: Gerade in älteren spanischen Städten ist das noch immer keine Seltenheit.
Was viele Eigentümer allerdings nicht wissen: Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Gemeinschaft verpflichtet sein, einen Aufzug einzubauen oder andere Maßnahmen zur Barrierefreiheit vorzunehmen – auch ohne vorherige Zustimmung der Eigentümerversammlung.
Die Grundlage dafür findet sich im spanischen Wohnungseigentumsgesetz, der Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Entscheidend ist insbesondere Artikel 10.1.b.
Über 70 Jahre oder eine Behinderung: Dann gelten besondere Regeln
Die gesetzliche Regelung greift unter anderem dann, wenn ein Eigentümer entsprechende Maßnahmen beantragt und in dessen Wohnung oder Geschäftsräumen eine Person mit Behinderung oder eine Person über 70 Jahre lebt, arbeitet oder ehrenamtliche Dienste leistet.
Ziel der Maßnahme muss sein, dieser Person eine angemessene Nutzung der gemeinschaftlichen Bereiche des Gebäudes zu ermöglichen.
Dabei geht es nicht ausschließlich um klassische Personenaufzüge. Das Gesetz nennt ausdrücklich auch Rampen sowie andere mechanische oder elektronische Vorrichtungen zur Verbesserung der Barrierefreiheit.
Die Eigentümerversammlung muss nicht vorher zustimmen
Das ist der entscheidende Punkt für Eigentümer:
Sind die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, haben diese Maßnahmen verpflichtenden Charakter und benötigen keinen vorherigen Beschluss der Eigentümerversammlung.
Eine Mehrheit der Nachbarn kann die Maßnahme in einem solchen Fall also nicht einfach dadurch verhindern, dass sie dagegen stimmt.
Allerdings bedeutet das nicht, dass jeder Bewohner über 70 automatisch und unabhängig von Kosten und Umständen den Einbau eines beliebig teuren Aufzugs verlangen kann.
Die Zwölf-Monats-Regel
Eine zentrale Grenze betrifft die Kosten.
Die Maßnahme ist nach Artikel 10.1.b grundsätzlich verpflichtend, wenn der jährlich auf die Eigentümer umgelegte Betrag – nach Abzug öffentlicher Zuschüsse oder Beihilfen – zwölf gewöhnliche Monatsbeiträge zur Gemeinschaft nicht übersteigt.
Das ist wichtig: Gemeint sind nicht zwölf Monatsraten eines möglichen Kredits für den Aufzug, sondern zwölf gewöhnliche monatliche Gemeinschaftsbeiträge nach Maßgabe der gesetzlichen Kostenregelung.
Auch öffentliche Fördermittel können deshalb eine entscheidende Rolle spielen.
Und wenn der Aufzug teurer wird?
Hier wird die Rechtslage differenzierter.
Überschreiten die Kosten die gesetzliche Schwelle, bedeutet dies nicht automatisch, dass ein Aufzug unmöglich wird.
Das Gesetz sieht unter anderem vor, dass der verpflichtende Charakter erhalten bleiben kann, wenn der über die entsprechende Grenze hinausgehende Betrag von denjenigen übernommen wird, die die Maßnahme verlangt haben. Zudem gelten besondere Regeln, wenn öffentliche Zuschüsse einen erheblichen Teil der Kosten abdecken.
Unabhängig davon kann eine Eigentümergemeinschaft die Installation eines Aufzugs auch durch einen regulären Beschluss beschließen. Für Maßnahmen zur Beseitigung architektonischer Barrieren und insbesondere für die Einrichtung eines Aufzugs sieht die LPH grundsätzlich die Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer vor, die zugleich die Mehrheit der Miteigentumsanteile repräsentiert. Wird ein solcher Beschluss wirksam gefasst, ist die Gemeinschaft zur Kostentragung verpflichtet, auch wenn die jährliche Belastung zwölf gewöhnliche Monatsbeiträge übersteigt.
Besonders relevant bei älteren Immobilien in Spanien
Die Vorschrift ist gerade für Eigentümer älterer Wohnungen von Bedeutung.
In historischen Stadtzentren und in Gebäuden aus den 1960er-, 70er- oder 80er-Jahren gibt es noch zahlreiche Immobilien ohne Aufzug.
Ein Wohnungskauf in einem solchen Gebäude sollte deshalb nicht ausschließlich unter dem Gesichtspunkt betrachtet werden: „Es gibt momentan keinen Aufzug.“
Ebenso wichtig ist die Frage, ob künftig ein Anspruch auf Maßnahmen zur Barrierefreiheit entstehen könnte und welche Kosten dadurch auf die Eigentümergemeinschaft zukommen könnten.
Wer eine Wohnung in einem älteren Gebäude kaufen möchte, sollte deshalb die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen prüfen und sich erkundigen, ob bereits über einen Aufzug, Barrierefreiheit, technische Gutachten oder entsprechende Anträge gesprochen wurde.
Denn ein fehlender Aufzug muss in Spanien nicht zwangsläufig bedeuten, dass das Gebäude auch in Zukunft keinen haben wird.
