Vor ein paar Wochen saß ein Kunde bei uns am Tisch. Deutsche Familie, Eigentumswohnung in Spanien, jahrelang problemlos an Feriengäste vermietet. „Wir machen das doch schon immer so“, sagte er. Und dann die Frage, die wir 2025 fast täglich hören:
„Dürfen wir das eigentlich noch?“
Die ehrliche Antwort lautet: Es kommt darauf an. Und genau das ist das Problem.
Die Regeln für die touristische Kurzzeitvermietung haben sich verändert – leise, technisch, aber mit spürbaren Folgen. Wer heute vermietet, sollte wissen, worauf er sich einlässt
von Peter Capitain
Worum es heute wirklich geht
Früher reichte oft eine Lizenz, ein Inserat auf Airbnb – fertig. Heute schaut der Gesetzgeber genauer hin. Nicht auf Papier, sondern auf die Realität im Gebäude.
Die entscheidende Frage lautet nicht mehr:
Was steht im Vertrag?
sondern:
Wie wird die Wohnung tatsächlich genutzt?
Was gilt als touristische Vermietung?
Wir erklären es Kunden meist ganz einfach:
Wenn eine komplette, möblierte Wohnung kurzfristig an wechselnde Gäste vermietet wird, über touristische Plattformen, mit klarer Gewinnerzielung – dann sprechen wir in Spanien von einer Vivienda de Uso Turístico (VUT).
In dem Moment verlässt man das klassische Mietrecht. Und betritt eine Zone mit mehr Kontrolle.
Der Moment, den viele übersehen: die Eigentümergemeinschaft
In unserem Gespräch kam der Knackpunkt schnell auf den Tisch:
„Aber die Nachbarn haben doch nichts gesagt.“
Seit dem 3. April 2025 reicht das nicht mehr. Neue touristische Vermietungen brauchen vorher das ausdrückliche Okay der Eigentümergemeinschaft.
Nicht irgendwann. Nicht nachträglich. Sondern bevor der erste Gast anreist.
Für viele Eigentümer ist das ein echter Schock. Die Entscheidung liegt nicht mehr allein bei ihnen.
Wer entscheidet – und wie?
Ob eine Ferienvermietung erlaubt wird, entscheidet die Gemeinschaft mit einer qualifizierten Mehrheit. Kein einstimmiges Votum, aber auch kein Durchwinken.
3/5 der Eigentümer und Anteile müssen zustimmen. Damit können Gemeinschaften bewusst steuern, ob sie touristische Nutzung im Haus wollen – oder eben nicht.
Wenn Feriengäste mehr kosten
Ein weiteres Thema, das in der Beratung regelmäßig hochkommt:
„Müssen wir jetzt mehr zahlen?“
Kurz gesagt: Ja, das kann passieren.
Gemeinschaften dürfen beschließen, dass Wohnungen mit Feriengästen stärker an den laufenden Kosten beteiligt werden – Aufzug, Reinigung, Abnutzung. Der Zuschlag ist gedeckelt, aber real.
Und was ist mit bestehenden Ferienwohnungen?
Das ist meist die wichtigste Frage.
Wenn eine Wohnung bereits vor April 2025 rechtmäßig touristisch vermietet wurde, muss sie in der Regel keine neue Genehmigung einholen. Neue Beschlüsse gelten nicht rückwirkend.
Aber – und das sagen wir immer ganz klar – das ist kein Freibrief.
Regionale und kommunale Regeln gelten weiter. Und genau dort wird vielerorts nachgeschärft.
Wenn ohne Erlaubnis vermietet wird
Wir sehen immer öfter Fälle, in denen Eigentümer weitermachen wie bisher – und erst reagieren, wenn Post kommt.
Dann fordert die Gemeinschaft die sofortige Einstellung der Vermietung. Nicht selten folgt der Gang vor Gericht. Das wird schnell teuer.
Können sich Eigentümer wehren?
Ja, Beschlüsse können angefochten werden. Aber nicht beliebig und nicht ewig. Die Fristen sind kurz, und formale Fehler rächen sich.
Wer reagieren will, muss vorbereitet sein – und sollte nicht erst handeln, wenn die Fronten verhärtet sind.
Andalusien und Málaga: Zwei Beispiele aus der Praxis
In Andalusien erleben wir derzeit, dass Städte mehr Spielraum nutzen, um touristische Vermietung zu begrenzen – mit Verweis auf Wohnraumschutz und Lebensqualität.
Málaga geht besonders weit. Neue Ferienwohnungen stoßen dort auf massive Hürden. Für neue Projekte ist die Stadt inzwischen Hochrisikogebiet.
Ein Satz, den wir 2025 oft sagen
Am Ende des Gesprächs mit unserem Kunden blieb ein Satz hängen:
„Was früher ging, zählt heute nicht mehr.“
Die touristische Vermietung ist nicht verboten. Aber sie ist komplizierter, politischer und konfliktreicher geworden.
Wer heute vermieten will, sollte nicht erst fragen, wenn es brennt – sondern vorher klären, was erlaubt ist.
Unser Fazit
2025 ist ein Wendepunkt. Nicht abrupt, aber spürbar.
Eigentümer, die vorbereitet sind, haben weiterhin Chancen. Die anderen riskieren Stress, Kosten und schlaflose Nächte.
Oder, wie wir es Kunden oft sagen:
Lieber einmal sauber prüfen – als später teuer lernen.
