Spanien hat im April 2025 die an bestimmte Investitionen gekoppelte Aufenthaltserlaubnis abgeschafft. Mehr als ein Jahr später kaufen Ausländer weiterhin Immobilien in Rekordhöhe. Für deutsche und britische Investoren sind die rechtlichen Folgen allerdings sehr unterschiedlich.
Vox Legis Internacional
Über Jahre gehörten drei Worte fast zwangsläufig zu jeder Diskussion über internationale Immobilieninvestitionen in Spanien: Golden Visa.
Der Kauf einer Immobilie im Wert von mindestens 500.000 Euro konnte bestimmten Nicht-EU-Investoren – sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt waren – einen besonders attraktiven Weg zu einer Aufenthaltserlaubnis in Spanien eröffnen.
Dieses Modell endete am 3. April 2025. Die Ley Orgánica 1/2025 setzte die entsprechenden Bestimmungen der Ley 14/2013 außer Kraft und schaffte damit Visa und Aufenthaltserlaubnisse für Investoren ab.
Damals stellte sich sofort die Frage: Würde Spanien für internationale Käufer an Attraktivität verlieren? Würde sich eine Zweitwohnung noch lohnen? Würden ausländische Immobilieninvestitionen zurückgehen?
Mehr als ein Jahr später gibt es darauf eine erste Antwort:
Nein.
Die Golden Visa ist verschwunden. Der ausländische Investor nicht.
Im zweiten Quartal 2026 entfielen 15,98 Prozent aller registrierten Immobilienkäufe in Spanien auf ausländische Käufer – der höchste Wert in der historischen Statistik des Colegio de Registradores. Allein in diesem Quartal kauften Ausländer mehr als 26.800 Immobilien. Briten machten 6,99 Prozent der ausländischen Käufe aus, Deutsche 6,11 Prozent.
Diese Zahlen beweisen natürlich nicht, dass die Abschaffung der Golden Visa die Investitionen gesteigert hat. Sie zeigen aber etwas anderes: Die Golden Visa war ein migrationsrechtlicher Anreiz – nicht der Hauptgrund, warum internationale Käufer in Spanien investieren.
Lage, Lebensqualität, Rechtssicherheit, Verkehrsanbindung, Tourismus, Vermögensdiversifikation und die Attraktivität Spaniens als Wohnort bestehen weiterhin.
Immobilienkauf und Aufenthalt sind heute zwei getrennte Entscheidungen
Das ist wahrscheinlich die wichtigste praktische Veränderung.
Bis April 2025 konnten bestimmte Investoren aus Drittstaaten zwei Ziele miteinander verbinden: eine Immobilie erwerben und über diese Investition eine besondere Aufenthaltserlaubnis erhalten.
Diese direkte Verbindung gibt es heute nicht mehr.
Ein Ausländer kann weiterhin eine Immobilie für 300.000, 500.000, eine Million oder fünf Millionen Euro in Spanien kaufen. Der Kaufpreis allein begründet jedoch kein Aufenthaltsrecht mehr.
Internationale Investoren müssen deshalb drei Fragen klar voneinander trennen:
Wo möchte ich investieren? Wo möchte ich leben? Und wo und wie werde ich Steuern zahlen?
Die Antworten müssen keineswegs identisch sein.
Was hat sich für deutsche Investoren geändert?
Aus Sicht der Golden Visa: praktisch nichts.
Der Grund ist einfach. Die Golden Visa nach der Ley 14/2013 galt nicht für EU-Bürger. Deutsche Staatsangehörige mussten niemals eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro erwerben, um ein Aufenthaltsrecht in Spanien zu erhalten.
Als EU-Bürger genießen sie weiterhin die europäischen Freizügigkeits- und Aufenthaltsrechte. Bei einem Aufenthalt von mehr als drei Monaten können sie – sofern die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind – beispielsweise als Arbeitnehmer, Selbstständige oder mit ausreichenden finanziellen Mitteln und Krankenversicherung in Spanien leben.
Für deutsche Investoren hat die Abschaffung der Golden Visa die rechtliche Attraktivität spanischer Immobilien daher kaum verändert.
Ihre Entscheidung bleibt in erster Linie immobilienwirtschaftlicher, vermögensbezogener und steuerlicher Natur.
Für britische Investoren ist die Situation anders
Hier wird die Abschaffung deutlich relevanter.
Seit dem Brexit gelten britische Staatsangehörige, sofern sie nicht durch das Austrittsabkommen geschützt sind, migrationsrechtlich als Drittstaatsangehörige.
Für sie war die Golden Visa eine besonders komfortable Möglichkeit: Eine größere Immobilieninvestition konnte – bei Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen – mit einer Aufenthaltserlaubnis verbunden werden.
Seit dem 3. April 2025 ist dies bei neuen Anträgen nicht mehr möglich.
Das bedeutet konkret:
Wer heute als britischer Staatsangehöriger eine Zwei-Millionen-Euro-Villa in Marbella kauft, erhält dadurch kein automatisches Aufenthaltsrecht in Spanien.
Das bedeutet jedoch keineswegs, dass Briten nicht mehr in Spanien leben können. Sie müssen lediglich die Aufenthaltsregelung wählen, die zu ihrer persönlichen Situation passt.
Je nach Einzelfall kommen beispielsweise die nicht lukrative Aufenthaltserlaubnis, die Regelung für internationale Telearbeiter sowie bestimmte Aufenthaltsmodelle für Unternehmer oder hochqualifizierte Fachkräfte infrage.
Gerade für britische Käufer hat sich deshalb die Reihenfolge verändert. Wer nach Spanien ziehen möchte, sollte nicht zuerst die Villa kaufen und sich anschließend Gedanken über die Aufenthaltserlaubnis machen.
2026 sollten Aufenthalts- und Immobilienplanung parallel erfolgen.
Was passiert mit bestehenden Golden Visa?
Auch darüber herrscht teilweise Verwirrung.
Die Abschaffung bedeutete nicht, dass bereits erteilte Golden Visa automatisch ungültig wurden.
Visa und Aufenthaltserlaubnisse für Investoren, die beim Inkrafttreten der Reform gültig waren, bleiben für den Zeitraum gültig, für den sie erteilt wurden. Auch Verlängerungsanträge werden grundsätzlich nach den Vorschriften behandelt, die zum Zeitpunkt der ursprünglichen Erteilung galten.
Wer seinen Antrag bereits vor Inkrafttreten der Reform gestellt hatte, kann ebenfalls nach der damals geltenden Rechtslage behandelt werden.
Es besteht daher ein wesentlicher Unterschied zwischen neuen Investoren und Personen, die bereits Teil des früheren Golden-Visa-Systems waren.
Können Ausländer weiterhin frei Immobilien in Spanien kaufen?
Ja.
Die Abschaffung der Golden Visa hat kein Verbot für ausländische Immobilienkäufer eingeführt.
Abgeschafft wurde der migrationsrechtliche Vorteil, der mit bestimmten Investitionen verbunden war – nicht das Recht, in Spanien zu investieren.
Briten, Deutsche, Amerikaner, Schweizer und Käufer anderer Nationalitäten können weiterhin Immobilien in Spanien erwerben, selbstverständlich unter Beachtung der jeweils geltenden administrativen, steuerlichen und geldwäscherechtlichen Vorschriften.
Und was ist mit der angekündigten 100-Prozent-Steuer für Nicht-EU-Käufer?
Hier zeigt sich besonders deutlich, warum internationale Investoren zwischen politischen Ankündigungen, Gesetzesvorhaben und tatsächlich geltendem Recht unterscheiden müssen.
2025 kündigte die spanische Regierung eine außergewöhnlich hohe Besteuerung bestimmter Immobilienkäufe durch Käufer mit Wohnsitz außerhalb der Europäischen Union an. Später wurde im Kongress ein entsprechender Gesetzesvorschlag eingebracht.
Doch Stand September 2026 ist diese Maßnahme nicht in Kraft. Die parlamentarische Initiative befindet sich weiterhin in der Phase „Pleno. Toma en consideración“.
Das ist insbesondere für britische Käufer wichtig:
Derzeit gibt es in Spanien keine pauschale 100-Prozent-Steuer, die allein deshalb anfällt, weil ein Immobilienkäufer aus einem Nicht-EU-Staat kommt.
Natürlich sollte die weitere politische und gesetzgeberische Entwicklung beobachtet werden. Aber ein Vorschlag darf nicht so dargestellt werden, als wäre er bereits geltendes Recht.
Der eigentliche Wandel: Kaufen, weil die Investition Sinn ergibt
Vielleicht ist genau das die interessanteste Folge des Endes der Golden Visa.
Der spanische Immobilienmarkt muss internationale Investoren heute stärker durch seine eigenen Fundamentaldaten überzeugen.
Und bislang scheint ihm das zu gelingen.
Trotz des Wegfalls des migrationsrechtlichen Anreizes hat der Anteil ausländischer Immobilienkäufe historische Höchststände erreicht. Für viele internationale Käufer ist Spanien offensichtlich weit mehr als ein Weg zu einer Aufenthaltserlaubnis.
Gerade an der Costa del Sol kann eine Immobilie unterschiedlichen Zielen dienen: als Haupt- oder Zweitwohnsitz, zur Vermögensdiversifikation, zur Vermietung, als langfristige Investition oder als Kombination aus persönlicher Nutzung und Kapitalanlage.
Allerdings muss eine Investition heute sorgfältiger geplant werden.
Drei Ebenen, die Investoren 2026 berücksichtigen sollten
Eine Immobilieninvestition in Spanien sollte aus drei unterschiedlichen Perspektiven betrachtet werden.
Erstens die Investition: Preis, Lage, Liquidität, erwartete Rendite, Wertsteigerungspotenzial und spätere Verkaufsstrategie.
Zweitens die Besteuerung: steuerlicher Wohnsitz des Käufers, Besteuerung des Erwerbs, laufende Einkünfte, Vermögen, Erbschaft und ein späterer Verkauf.
Drittens das Aufenthaltsrecht: insbesondere dann, wenn der Käufer einen erheblichen Teil des Jahres in Spanien verbringen oder dauerhaft hier leben möchte.
Vor April 2025 konnten diese Bereiche teilweise über die Golden Visa miteinander verbunden werden.
Heute müssen sie getrennt geplant werden.
Das muss kein Nachteil sein. Es bedeutet lediglich, dass internationale Käufer strategischer investieren müssen.
Spanien nach der Golden Visa
Mehr als ein Jahr nach ihrer Abschaffung zieht Spanien weiterhin erhebliches internationales Interesse auf sich.
Deutsche Investoren profitieren unverändert von der europäischen Freizügigkeit. Britische Käufer haben zwar den besonderen Aufenthaltsweg über eine Immobilieninvestition verloren, können aber weiterhin Immobilien erwerben und – je nach persönlicher Situation – andere Aufenthaltsmöglichkeiten nutzen.
Die Zahlen zeigen gleichzeitig, dass das internationale Interesse am spanischen Immobilienmarkt ausgesprochen hoch bleibt.
Die Golden Visa ist Geschichte.
Ausländische Investitionen in Spanien sind es eindeutig nicht.
Für internationale Investoren lautet die entscheidende Frage 2026 deshalb nicht mehr: Wie viel muss ich investieren, um eine Aufenthaltserlaubnis zu bekommen?
Sondern:
Wo, wie und unter welcher Struktur lohnt es sich wirklich zu investieren?
Vox Legis Internacional
Legal advice for international investors in Spain
