Immer mehr ausländische Eigentümer und Mieter in Spanien stehen 2025 vor einer entscheidenden Frage: Was passiert, wenn ein Mietvertrag nach fünf Jahren ausläuft?
Redaktion Spanien Press
Mit der neuen Wohnraumgesetzgebung (Ley de Vivienda) und den Änderungen am spanischen Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) treten nun Regelungen in Kraft, die direkte Auswirkungen auf Tausende von Mietverhältnissen haben – insbesondere in beliebten Regionen wie Andalusien, der Costa Blanca, den Balearen oder Katalonien.
Fünf Jahre Mindestlaufzeit – was bedeutet das?
Seit März 2019 gilt in Spanien:
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Private Vermieter müssen Mietverträge mit einer Mindestlaufzeit von 5 Jahren abschließen.
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Juristische Personen (z. B. Immobiliengesellschaften) sind an eine Laufzeit von 7 Jahren gebunden.
Ab 2025 laufen viele dieser Verträge erstmals aus. Viele Eigentümer – darunter zahlreiche deutsche, britische oder niederländische Residenten – möchten die Gelegenheit nutzen, ihre Immobilie zurückzufordern oder neu zu vermieten.
Doch das spanische Mietrecht setzt hier klare Grenzen.
Eigennutzung: Nur mit schriftlicher Vereinbarung im Vertrag
Ein besonders wichtiger Punkt für Vermieter ist das Recht auf Eigennutzung. Dieses kann nur ausgeübt werden, wenn es explizit im Mietvertrag festgelegt wurde.
Das bedeutet:
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Wer seine Immobilie für sich selbst oder nahe Angehörige (Ehegatte, Kinder, Eltern) zurückverlangen möchte, muss diesen Vorbehalt schriftlich im Mietvertrag aufgenommen haben.
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Wurde dies nicht vereinbart, kann der Mieter bis zum Ablauf der fünf bzw. sieben Jahre bestehen bleiben – selbst wenn der Eigentümer das Objekt dringend benötigt.
Viele ausländische Eigentümer, die ihre Wohnung zwischenzeitlich vermietet hatten, sehen sich jetzt gezwungen, den Vertrag weiter zu verlängern – oder eine einvernehmliche Lösung mit dem Mieter zu finden.
Was passiert nach Ablauf der Mindestlaufzeit?
Nach fünf (oder sieben) Jahren gilt:
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Wird keine Kündigung ausgesprochen, verlängert sich der Vertrag automatisch um jeweils ein Jahr, bis zu maximal drei Jahre Verlängerung.
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Der Mieter kann während dieser Verlängerung jederzeit mit einer Frist von einem Monat kündigen.
- Wenn der Wohnungseigentümer den Mietvertrag nach fünf Jahren nicht verlängern möchte, muss er den Mieter mindestens vier Monate im Voraus darüber informieren
Neue Dynamik durch „Zonen mit angespanntem Wohnungsmarkt“
Mit dem Wohnraumgesetz von 2023 wurde die Möglichkeit geschaffen, bestimmte Gegenden als „Zonen mit angespanntem Wohnungsmarkt“ (zonas tensionadas) zu deklarieren. Dies betrifft Gebiete, in denen:
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Die durchschnittliche Mietbelastung über 30 % des Haushaltseinkommens liegt, oder
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Die Mietpreise in den letzten fünf Jahren mehr als 3 % über dem Verbraucherpreisindex (IPC) gestiegen sind.
Was bedeutet das konkret?
Für Mieter:
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Anspruch auf eine außerordentliche Vertragsverlängerung von einem Jahr, wenn wirtschaftliche Verwundbarkeit nachgewiesen wird.
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Neue Mietverträge müssen sich in diesen Zonen am amtlichen Mietpreisindex orientieren.
Für Vermieter:
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Großvermieter (mehr als 10 Wohnungen oder 5 im gleichen Gebiet) dürfen keine freien Mietpreise mehr verlangen.
Derzeit wurden vor allem in Katalonien, Navarra und im Baskenland solche Zonen ausgewiesen. Regionen wie Marbella, Alicante oder Palma de Mallorca erfüllen zwar die Kriterien, sind aber (Stand Juni 2025) noch nicht offiziell deklariert.
Tipps für ausländische Mieter und Eigentümer in Spanien
Wenn Sie Mieter sind:
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Prüfen Sie, wann Ihr Vertrag abgeschlossen wurde (vor oder nach März 2019).
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Fordern Sie eine schriftliche Information mindestens 2 Monate vor Vertragsende, wenn der Vermieter nicht verlängern möchte.
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Sie können jederzeit kündigen – mit einmonatiger Frist während der Verlängerungsjahre.
Wenn Sie Vermieter sind:
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Kündigen Sie den Vertrag mindestens 4 Monate vor Ablauf der Mindestlaufzeit.
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Prüfen Sie, ob Ihr Mietvertrag die Klausel zur Eigennutzung enthält.
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Beobachten Sie, ob Ihre Region demnächst zur zona tensionada erklärt wird, da dies Ihre Rechte und Pflichten erheblich verändert.
Fazit
Die Änderungen im spanischen Mietrecht ab 2023 treffen nun voll auf die Realität: Fünf Jahre nach der Reform der LAU von 2019 kommen zahlreiche Mietverträge ans Ende ihrer Laufzeit.
Ob Vermieter oder Mieter – wer jetzt die Regeln nicht kennt, riskiert Konflikte, rechtliche Unsicherheiten oder finanzielle Einbußen. Besonders wichtig ist der schriftliche Vorbehalt zur Eigennutzung sowie die Beobachtung möglicher Einstufungen als angespanntes Gebiet.
