Seit dem 3. April 2025 ist in Spanien eine wichtige Gesetzesreform in Kraft getreten, die alle neuen Ferienwohnungen betrifft. Wer seitdem eine Immobilie neu zur touristischen Vermietung anmelden möchte, braucht mehr als nur den Eintrag im Tourismusregister: Es ist jetzt auch die ausdrückliche Genehmigung der Eigentümergemeinschaft notwendig.
von Peter Capitain (Rechstanwalt bdp Spanien)
Diese Änderung betrifft vor allem ausländische Käufer, die nicht mit den Details der spanischen Gesetzgebung vertraut sind – und kann zur bösen Überraschung führen, wenn eine Wohnung nicht wie geplant an Urlauber vermietet werden darf.
Eintrag ins Tourismusregister: Notwendig, aber nicht ausreichend
Der sogenannte registro único bleibt nach wie vor die Grundvoraussetzung für jede legale touristische Vermietung. Dabei handelt es sich um die Anmeldung bei der jeweiligen autonomen Region (z. B. Andalusien, Balearen, Valencia oder Katalonien). Viele Investoren gehen jedoch davon aus, dass diese Registrierung automatisch auch die Vermietung erlaubt – ein Irrtum.
Seit April 2025 gilt: Ohne ausdrückliche Zustimmung der Nachbarn – konkret: drei Fünftel der Eigentümer – darf keine Ferienwohnung mehr betrieben werden.
Was genau regelt die neue Gesetzeslage?
Die Reform der Ley de Propiedad Horizontal (LPH) betrifft insbesondere folgende Punkte:
- Artikel 7.3: Neue touristische Vermietung ist nur noch möglich mit Zustimmung von 60 % der Eigentümer. Wird dennoch vermietet, kann die Eigentümergemeinschaft juristisch gegen den Betreiber vorgehen.
- Artikel 17.12: Auch bestehende Wohnungen können nachträglich von der Gemeinschaft mit Sonderabgaben belegt oder in der Nutzung eingeschränkt werden – auch dann, wenn sie vor April 2025 registriert wurden. Erlaubt ist z. B. ein Aufschlag von bis zu 20 % auf die Gemeinschaftskosten.
- Disposición adicional segunda: Bereits registrierte Ferienwohnungen (vor dem 3. April 2025) dürfen grundsätzlich weiter betrieben werden. Neue Kostenregelungen oder Einschränkungen können jedoch auch sie betreffen.
Käufer aus dem Ausland oft uninformiert
Viele ausländische Käufer – insbesondere aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz – interessieren sich für Immobilien in Spanien zur Kapitalanlage oder als Ferienunterkunft. Doch viele wissen nicht, dass die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft nun Voraussetzung ist, selbst wenn eine Lizenz vorliegt oder die Immobilie bereits im Tourismusregister eingetragen ist.
Zudem können in den Gemeinschaftsstatuten bestimmte Nutzungen (z. B. touristische) ausdrücklich verboten oder eingeschränkt sein. Diese Regeln gehen der allgemeinen Gesetzeslage oft vor.
Eigentümer reagieren unterschiedlich
Während viele Eigentümer, die rechtzeitig registriert haben, nun aufatmen, weil sie von der Neuregelung nicht betroffen sind, übersehen andere – insbesondere neue Investoren – die Bedeutung der Nachbarschaftszustimmung. Ein vermeintliches Schnäppchen kann sich so rasch als nicht nutzbare Investition entpuppen.
Spanien Press empfiehlt:
- Vor jedem Kauf: Unbedingt die Satzung der Eigentümergemeinschaft einsehen.
- Rechtliche Beratung einholen, besonders in Regionen mit hoher touristischer Nachfrage.
- Nicht auf Verkaufsargumente wie „Lizenz vorhanden“ verlassen – sondern die neue Rechtslage prüfen.
- Langfristige Investitionsstrategie statt kurzfristige Renditeerwartung.
