Eine wachsende Zahl älterer Hausbesitzer verkauft ihre Wohnung, ohne auszuziehen. Was steckt hinter dem Modell des „Nuda-Eigentums“, und warum wird es für Verkäufer und Investoren immer attraktiver?
Peter Capitain (Anwalt bdp Spanien) Juni 2025
Was ist das Nuda-Eigentum?
Das sogenannte Nuda-Eigentum (nuda propiedad) ist ein in Spanien gesetzlich geregeltes Immobilienmodell, bei dem der Eigentümer die Immobilie verkauft, aber das lebenslange Wohnrecht – den Nießbrauch – behält. Das bedeutet: Der Käufer wird rechtlich Eigentümer der Wohnung, kann sie jedoch erst nach dem Tod des Verkäufers nutzen oder verwerten.
Diese besondere Form des Immobilienverkaufs bietet beiden Seiten Vorteile:
-
Der Verkäufer erhält sofort eine größere Geldsumme, ohne seine Wohnung verlassen zu müssen.
-
Der Käufer erwirbt eine Immobilie deutlich unter Marktwert, mit der Perspektive auf mittelfristige oder langfristige Nutzung oder Wertsteigerung.
Warum wird dieses Modell in Spanien immer beliebter?
Spanien ist ein Land mit hoher Wohneigentumsquote unter älteren Menschen, die oft allein leben und nur über eine bescheidene Rente verfügen. Gleichzeitig besitzen viele von ihnen Wohnungen in zentralen Lagen mit hohem Marktwert.
Gerade in Großstädten wie Madrid, Barcelona oder Valencia bietet das Nuda-Eigentum eine Möglichkeit, im Alter finanzielle Sicherheit zu gewinnen, ohne aus dem gewohnten Umfeld auszuziehen oder auf familiäre Unterstützung angewiesen zu sein. Laut dem spanischen Grundbuchregister stieg die Zahl der Transaktionen im Jahr 2023 um über 11 % – auf den höchsten Wert seit neun Jahren.
Ein Beispiel aus Madrid: Milagros verkauft, um das Leben zu genießen
Milagros Vecino, 70, lebt seit über zwei Jahrzehnten in einem kleinen Apartment in Madrid. Sie hat es 2024 im Nuda-Eigentum verkauft – an ein amerikanisches Investorenpaar – und dafür rund 70.000 Euro erhalten. Der Marktwert lag bei etwa dem Doppelten.
„Ich wollte das Geld jetzt haben, solange ich noch reisen kann“, erklärt sie. Mit dem Erlös gönnte sie sich neue Hörgeräte, eine Reise in ein Thermalbad und ein finanziell entspannteres Leben – ohne ihre gewohnte Wohnung aufzugeben.
Warum investieren Käufer in Nuda-Eigentum?
Auf den ersten Blick scheint es widersprüchlich, eine Wohnung zu kaufen, die man nicht sofort nutzen kann. Doch für Investoren ist es eine langfristige, sichere Anlageform. Sie erwerben die Immobilie mit Preisabschlag, der sich nach dem Alter des Verkäufers richtet: Je älter der Verkäufer, desto höher der Kaufpreis, da mit einer früheren Verfügbarkeit gerechnet wird.
Ein Beispiel: Bei einer Verkäuferin mit 85 Jahren beträgt der Preisnachlass meist nur 10–15 %, bei einer 65-Jährigen hingegen über 40 %. Manche Investoren – wie Francisco Lamperti – kaufen gezielt nur von Menschen über 80. Für sie ist das Nuda-Eigentum „wie ein Sparkonto, das jährlich an Wert gewinnt“.
Chancen und Risiken für beide Seiten
Für Verkäufer:
-
Sie behalten das lebenslange Wohnrecht, verlieren jedoch das rechtliche Eigentum.
-
Sie erhalten sofort Kapital, ohne auf teure Kredite oder Familienhilfe angewiesen zu sein.
-
Die Höhe der Zahlung hängt vom Alter und Gesundheitszustand ab.
Für Käufer:
-
Keine sofortige Nutzung oder Vermietung möglich.
-
Der Marktwert steigt mit jedem Jahr – aber die Wartezeit ist ungewiss.
-
Es bestehen rechtliche Risiken, z. B. durch Erbstreitigkeiten oder den Zustand der Immobilie nach Jahren des Nießbrauchs.
In ganz Europa verbreitet – aber in Spanien besonders relevant
Modelle wie das Nuda-Eigentum existieren auch in Ländern wie Frankreich, Italien oder Deutschland, doch in Spanien gewinnt es besonders stark an Bedeutung. Grund dafür ist die demografische Struktur: Viele Senioren mit Wohneigentum – und gleichzeitig wachsender Bedarf an liquiden Mitteln im Alter.
Immobilienexperten wie Eduardo Molet – einer der Pioniere in Madrid – berichten von einem rasanten Anstieg der Nachfrage. Auch Investoren aus dem Ausland entdecken zunehmend diese Form des Immobilienkaufs als kapitalschonende Einstiegsmöglichkeit in den spanischen Markt.
Fazit: Eine Option mit Perspektive – für beide Seiten
Das Nuda-Eigentum bietet in Spanien eine pragmatische Lösung für ältere Eigentümer, die ihren Ruhestand selbstbestimmt gestalten möchten, ohne auf ihr Zuhause zu verzichten. Gleichzeitig eröffnet es Investoren die Möglichkeit, in zentrale, wertstabile Lagen zu investieren, ohne sofortige Nutzung.
Es ist keine Lösung für alle – aber eine legale, transparente und wachsende Option, die das Bild vom Wohnen und Altern in Spanien verändert.
