Die spanische Regierung hat vor wenigen Tagen eine neue Maßnahme vorgestellt, um den starken Anstieg der Mieten abzufedern: Vermieter sollen vollständig von der Einkommensteuer (IRPF) befreit werden, wenn sie bei Vertragsverlängerungen auf eine Mieterhöhung verzichten
Redaktion Spanien Press
Der Zeitpunkt ist sensibel. In den kommenden Monaten laufen mehr als 1,6 Millionen Mietverträge aus – viele davon in angespannten Märkten, in denen die Mieten zuletzt teils sprunghaft um mehrere Hundert Euro gestiegen sind.
Politisch ist die Botschaft eindeutig. Wirtschaftlich jedoch stößt die Maßnahme bei Steuerexperten und Finanzfachleuten auf erhebliche Zweifel.
Wenn ökonomische Anreize stärker sind als politische Appelle
Nach Einschätzung von Steuerberatern reicht die angekündigte Steuerbefreiung nicht aus, um das Verhalten vieler Eigentümer tatsächlich zu verändern. Der Grund ist nüchtern: Eine Mieterhöhung bleibt in den meisten Fällen deutlich lukrativer als der steuerliche Vorteil.
Steuerexperten von bdp Team, mit Sitz in Spanien in Marbella, erläutern dies anhand eines realistischen Beispiels. Eine Wohnung mit einer monatlichen Miete von 1.000 Euro erzielt 12.000 Euro Bruttoeinnahmen pro Jahr. Nach Abzug laufender Kosten wie Grundsteuer, Gemeinschaftsausgaben, Versicherungen und Instandhaltung sowie der steuerlich zulässigen Abschreibung verbleibt ein steuerlicher Gewinn von rund 4.800 Euro.
Durch die bereits geltende Mindestermäßigung von 50 Prozent im IRPF reduziert sich die steuerliche Bemessungsgrundlage auf etwa 2.400 Euro. Die effektive Steuerlast liegt damit bei 800 bis 1.000 Euro pro Jahr. Genau diesen Betrag könnten Vermieter durch die neue vollständige Steuerbefreiung einsparen, sofern sie die Miete nicht erhöhen.
Erhöht der Eigentümer die Miete jedoch um 500 Euro pro Monat, ein Szenario, das in vielen Städten bereits Realität ist, steigen die jährlichen Einnahmen um 6.000 Euro. Selbst bei einer höheren Steuerlast bleibt der wirtschaftliche Gewinn deutlich größer als der Vorteil der Steuerbefreiung.
Das Fazit der Fachleute ist klar: Rein wirtschaftlich betrachtet gibt es für viele Vermieter kaum einen Anreiz, auf eine Mieterhöhung zu verzichten.
Zusätzlicher Risikofaktor: begrenzte Handlungsmöglichkeiten bei Mietausfall
Hinzu kommt ein Aspekt, der in der politischen Debatte oft ausgeblendet wird, für viele Eigentümer jedoch entscheidend ist: das Risiko von Mietausfällen.
Bleibt ein Mieter in Spanien mit der Zahlung aus, verfügt der Vermieter über nur sehr eingeschränkte und vor allem langsame rechtliche Möglichkeiten. Räumungsverfahren ziehen sich häufig über viele Monate, teils über ein Jahr oder länger. In dieser Zeit erhält der Eigentümer keine Miete, muss aber weiterhin Hypothek, Gemeinschaftskosten, Steuern und Instandhaltung bezahlen.
Für viele Vermieter bedeutet das:
Je höher das wahrgenommene Risiko, desto größer der Wunsch, finanzielle Puffer aufzubauen oder mögliche Ausfälle durch höhere Mieteinnahmen abzusichern. Auch dieser Faktor trägt dazu bei, dass steuerliche Anreize allein kaum ausreichen, um auf Mieterhöhungen zu verzichten.
Ein widersprüchliches Signalsystem
Zusätzliche Kritik kommt von den Technischen Mitarbeitern des spanischen Finanzministeriums (Gestha). Sie weisen auf eine inhaltliche Inkonsistenz innerhalb des bestehenden Steuersystems hin.
Nach aktueller Gesetzeslage erhalten Vermieter in sogenannten angespannten Gebieten eine Steuerermäßigung von 90 Prozent, wenn sie die Miete bei Vertragsverlängerung um mindestens fünf Prozent senken. Die neue Regelung würde hingegen jenen Eigentümern eine 100-prozentige Steuerbefreiung gewähren, die die Miete lediglich einfrieren – ohne sie zu senken.
Das Ergebnis ist paradox: Vermieter, die aktiv zur Entlastung beitragen, werden steuerlich schlechter gestellt als jene, die lediglich auf eine Erhöhung verzichten. Aus Sicht von Gestha untergräbt dies die Logik und Glaubwürdigkeit der Maßnahme.
Steuerpolitik ersetzt keine Wohnungspolitik
Unabhängig von der konkreten Ausgestaltung sehen viele Experten ein strukturelles Problem: Steuerliche Anreize können keine eigenständige Wohnungspolitik ersetzen.
Solche Maßnahmen können kurzfristig Signale setzen, lösen jedoch keine grundlegenden Probleme:
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Sie schaffen keinen zusätzlichen Wohnraum,
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sie erweitern nicht den öffentlichen Wohnungsbestand,
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und sie entspannen keinen strukturell überlasteten Markt.
Langfristig wirksam bleiben aus Sicht vieler Fachleute vor allem der Ausbau bezahlbarer Wohnungen, direkte Mietzuschüsse sowie eine klare und verlässliche Regulierung des Mietmarktes – auch wenn diese politisch schwieriger und kostenintensiver sind.
Eingefrorene Mieten sind nicht automatisch bezahlbar
Mieterorganisationen kritisieren zudem, dass die Steuerbefreiung auch dann greift, wenn die Mieten bereits ein Niveau erreicht haben, das für viele Haushalte kaum noch tragbar ist.
Die Zahlen verdeutlichen die Lage: In Spanien fließen durchschnittlich 47 Prozent des Bruttogehalts in die Miete. In Madrid liegt dieser Anteil bei über 70 Prozent, in Barcelona und auf den Balearen bei rund 60 bis 65 Prozent. Unter diesen Bedingungen bedeutet eine bloße Stabilisierung der Preise keine echte Entlastung – das Kernproblem der Bezahlbarkeit bleibt bestehen.
Große Ankündigung, begrenzte Wirkung
Die vollständige Steuerbefreiung im IRPF kommt zu einem Zeitpunkt massenhafter Vertragsverlängerungen und erzeugt starke Schlagzeilen. Nach Einschätzung von Steuerexperten, Finanztechnikern und sozialen Organisationen wird sie das Verhalten der Mehrheit der Vermieter jedoch kaum verändern.
Solange Mieterhöhungen wirtschaftlich attraktiver bleiben als steuerliche Anreize – und solange Vermieter bei Zahlungsausfällen kaum schnelle und wirksame Instrumente haben –, dürfte der Effekt begrenzt sein. Damit bestätigt sich erneut ein bekanntes Muster des spanischen Mietmarktes: politisch ambitionierte Ankündigungen mit überschaubarer realer Wirkung.
