Die Generalitat Valenciana hebt den Standardwert für den maximalen Verkaufspreis geschützter Wohnungen auf 2.568 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche an. Die neue Regelung tritt am 15. August in Kraft. Hintergrund sind vor allem die deutlich gestiegenen Baukosten.
Redaktion Spanien Press
von Marlon Gallego Bosbach
Wer in der Region Valencia auf eine staatlich geschützte Wohnung hofft, muss künftig mit höheren Preisen rechnen. Die Generalitat Valenciana hat den für 2026 geltenden Standardwert zur Berechnung der maximalen Verkaufspreise für Wohnungen des öffentlichen Schutzes um sieben Prozent angehoben. Damit steigt der Wert von bislang 2.400 auf nun 2.568 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. Die entsprechende Regelung wurde am Freitag im Diari Oficial de la Generalitat Valenciana veröffentlicht und tritt am Samstag, dem 15. August 2026, in Kraft.
168 Euro mehr pro Quadratmeter
Die Erhöhung um sieben Prozent entspricht einem Aufschlag von 168 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. Für eine Wohnung mit 60 Quadratmetern würde der neue Standardwert rechnerisch einen Betrag von 154.080 Euro ergeben. Nach dem bisherigen Wert wären es 144.000 Euro gewesen. Der Unterschied beträgt somit 10.080 Euro.
Dabei handelt es sich allerdings nicht automatisch um den endgültigen Höchstpreis jeder geschützten Wohnung in der Region. Die Generalitat hat mit dem Decreto 180/2024 ein neues, dynamisches System zur Berechnung der maximalen Verkaufspreise eingeführt. Dieses basiert auf einem Standardwert und einem angepassten Wert, der die objektiven Bedingungen des jeweiligen Gemeindegebiets berücksichtigt.
Der neue Wert von 2.568 Euro pro Quadratmeter bildet damit die Grundlage für die weitere Berechnung und ist nicht pauschal mit dem maximalen Verkaufspreis jeder einzelnen VPP-Wohnung gleichzusetzen.
Warum werden geschützte Wohnungen teurer?
Die Generalitat begründet die Anpassung vor allem mit der Entwicklung der Baukosten. Nach Angaben der Regionalregierung sind die Kosten für den Bau von Wohnraum in den vergangenen Jahren außergewöhnlich stark und dauerhaft gestiegen. Als Gründe werden unter anderem die Folgen der Corona-Pandemie, der Krieg in der Ukraine und die jüngsten Spannungen im Nahen Osten genannt.
Hinzu kommen steigende Kosten für Fachkräfte und andere Produktionsfaktoren im Baugewerbe. Eine zusätzliche Belastung stellt nach Einschätzung der Generalitat die hohe Nachfrage nach Arbeitskräften und Ressourcen infolge der Wiederaufbau- und Sanierungsarbeiten nach der schweren DANA vom Oktober 2024 dar. Die Kombination dieser Faktoren habe zu einem strukturellen Szenario geführt, in dem die Baukosten weiterhin steigen.
Die Regionalregierung sieht deshalb eine Anpassung des bisherigen Moduls als notwendig an, damit die wirtschaftlichen Voraussetzungen für die Errichtung neuer geschützter Wohnungen erhalten bleiben.
Mehr Angebot als Ziel der Generalitat
Mit der Maßnahme verfolgt die Generalitat nach eigenen Angaben vor allem das Ziel, den Bau neuer geschützter Wohnungen wieder anzukurbeln und das Angebot an bezahlbarem Wohnraum in der Region zu erhöhen.
Der Hintergrund ist ein Problem, das den Wohnungsmarkt in Valencia seit Jahren beschäftigt: Wenn der gesetzlich zulässige Verkaufspreis zu niedrig angesetzt ist, können Bauprojekte für private Bauträger wirtschaftlich unattraktiv werden. In diesem Fall besteht die Gefahr, dass zwar günstiger Wohnraum gesetzlich vorgesehen ist, entsprechende Wohnungen aber gar nicht gebaut werden.
Die Generalitat argumentiert daher, dass der Preis so festgelegt werden müsse, dass die tatsächlichen Kosten der Bauwirtschaft berücksichtigt werden. Nur dann könne die öffentliche Wohnungspolitik langfristig dazu beitragen, das Angebot an geschützten Wohnungen tatsächlich zu vergrößern.
Cátedra der UPV: „Geschützter Wohnraum schützt nicht, wenn er nicht gebaut wird“
Unterstützung erhält die Entscheidung von der Cátedra Observatorio de la Vivienda der Universitat Politècnica de València (UPV). Die Hochschule verweist auf einen eigenen technischen Bericht, nach dem die Baukosten seit 2019 um 57 Prozent gestiegen sind.
Der Direktor der Cátedra, Fernando Cos-Gayón, bezeichnete die Anpassung als richtige Entscheidung und verwies darauf, dass das bisherige Modul unter den tatsächlichen Kosten der Errichtung neuer Wohnungen gelegen habe. Seine zentrale Argumentation lautet, dass eine geschützte Wohnung ihren sozialen Zweck nicht erfüllen könne, wenn sie aufgrund eines zu niedrigen Höchstpreises überhaupt nicht gebaut werde.
Die Entwicklung des Moduls zeigt dabei, wie stark sich die Rahmenbedingungen verändert haben. Im Jahr 2013 lag der Wert in der Comunitat Valenciana noch bei 1.212,80 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. Danach blieb er zehn Jahre lang unverändert. Erst 2023 erfolgte eine Anhebung auf 2.200 Euro, 2024 folgte der nächste Schritt auf 2.400 Euro.
Nach Angaben der UPV fiel die lange Phase ohne Anpassung mit einem Zeitraum zusammen, in dem zwischen 2019 und 2022 keine privaten VPP-Neubauprojekte realisiert wurden.
Baukosten steigen deutlich schneller als der neue Höchstwert
Trotz der aktuellen Erhöhung weist die UPV darauf hin, dass die Anpassung die tatsächliche Kostenentwicklung im Baugewerbe nur teilweise ausgleicht. Nach dem technischen Bericht der Cátedra sind die Baukosten seit 2023 um 17,1 Prozent gestiegen. Der neue Höchstwert für geschützte Wohnungen steigt dagegen lediglich um sieben Prozent.
Auch der sogenannte Módulo Básico de Edificación des Instituto Valenciano de la Edificación, der für die Berechnung des Systems eine wichtige Rolle spielt, hat sich deutlich verteuert. Zwischen Dezember 2024 und Juli 2026 stieg dieser Wert nach Angaben der UPV um 21,79 Prozent. Zum Vergleich: Der kumulierte Anstieg des Verbraucherpreisindexes in der Comunitat Valenciana lag im gleichen Zeitraum bei 5,7 Prozent.
Die jetzt beschlossene Erhöhung stellt somit keine vollständige Anpassung an die Entwicklung der Baukosten dar, sondern lediglich eine teilweise Korrektur.
60 Quadratmeter bleiben für junge Haushalte vergleichsweise erreichbar
Die Cátedra der UPV hat außerdem untersucht, welche Auswirkungen der neue Wert auf junge Käufer haben könnte. In einer Modellrechnung geht sie von einem Haushalt aus zwei jungen Menschen aus, die jeweils ein durchschnittliches Bruttojahreseinkommen von 23.131 Euro erzielen. Zusammen verfügen sie damit über ein jährliches Bruttoeinkommen von 46.262 Euro.
Als finanziell gesunde Grenze setzt die Cátedra das 3,5-Fache des gemeinsamen Bruttojahreseinkommens an. Daraus ergibt sich eine theoretische Finanzierungskapazität von rund 161.917 Euro.
Eine junge VPP-Wohnung mit 60 Quadratmetern würde beim neuen Standardwert von 2.568 Euro pro Quadratmeter auf 154.080 Euro kommen. Damit läge der Kaufpreis beim 3,33-Fachen des gemeinsamen Jahreseinkommens und damit noch innerhalb des von der UPV angesetzten Schwellenwerts.
Der Unterschied zum freien Wohnungsmarkt fällt laut Cátedra deutlich aus. Für eine vergleichbare 60-Quadratmeter-Wohnung nennt sie einen Marktpreis von rund 318.000 Euro, was dem 6,88-Fachen des gemeinsamen Jahreseinkommens entsprechen würde.
Nicht jede geschützte Wohnung wird automatisch teurer
Für Eigentümer und Interessenten an bereits bestehenden VPP-Wohnungen ist eine wichtige Einschränkung entscheidend. Die neue Regelung gilt grundsätzlich für Verfahren, die ab dem 15. August 2026 die vorläufige Qualifizierung als geschützte Wohnung erhalten.
Darüber hinaus kann der neue Wert unter bestimmten Voraussetzungen auch bei Verfahren Anwendung finden, deren vorläufige Qualifizierung bereits vor dem Inkrafttreten erfolgt ist. Dafür gelten die Übergangsbestimmungen des Decreto 180/2024.
Die Anhebung bedeutet deshalb nicht, dass am 15. August automatisch sämtliche bereits bestehenden VPO- oder VPP-Wohnungen in Valencia um sieben Prozent teurer werden. Bei einem konkreten Objekt kommt es vielmehr darauf an, wann die Wohnung qualifiziert wurde, welchem Schutzregime sie unterliegt und ob es sich um einen Neubau oder eine spätere Übertragung handelt.
Ein neues dynamisches System für die Preisberechnung
Die aktuelle Anpassung ist Teil einer umfassenderen Reform des valencianischen Systems für geschützten Wohnraum. Das Decreto 180/2024 hat ein dynamisches Modell zur Ermittlung der maximalen Verkaufspreise geschaffen.
Der sogenannte Modul setzt sich aus einem Standardwert und einem angepassten Wert zusammen. Der Standardwert wird aus dem grundlegenden Baumodul des Instituto Valenciano de la Edificación abgeleitet. Der angepasste Wert soll dagegen die unterschiedlichen wirtschaftlichen und wohnungsmarktbezogenen Bedingungen der einzelnen Gemeinden berücksichtigen.
Damit soll verhindert werden, dass für alle Gemeinden unabhängig von ihrer tatsächlichen Marktsituation derselbe Preis gilt. Gerade angesichts der erheblichen Unterschiede zwischen den einzelnen Gemeinden der Comunitat Valenciana spielt diese Differenzierung eine wichtige Rolle.
Weitere Anpassungen könnten 2027 folgen
Die UPV sieht die jetzige Erhöhung allerdings nicht als endgültige Lösung. Nach ihrer Einschätzung müsste das System künftig schneller auf Veränderungen bei den Baukosten reagieren.
Die Cátedra schlägt deshalb vor, ab Januar 2027 eine automatische Anpassung an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes einzuführen. Zusätzlich soll es eine Überprüfungsmöglichkeit geben, falls außergewöhnliche wirtschaftliche Entwicklungen eintreten.
Damit könnte die jetzt beschlossene Erhöhung von sieben Prozent lediglich der nächste Schritt in einer Reihe weiterer Anpassungen sein.
Was bedeutet die Entscheidung für Käufer?
Für Menschen, die eine geschützte Wohnung in der Region Valencia kaufen möchten, ist vor allem wichtig, dass der Wert von 2.568 Euro pro Quadratmeter nicht ohne Weiteres mit dem endgültigen maximalen Kaufpreis gleichgesetzt werden darf.
Für die konkrete Berechnung spielen unter anderem die Nutzfläche der Wohnung, die Gemeinde, das jeweilige Schutzregime und der Zeitpunkt der Qualifizierung eine Rolle. Auch zwischen Neubauten und späteren Verkäufen können unterschiedliche Regeln gelten.
Wer beispielsweise eine 60 Quadratmeter große VPP-Wohnung angeboten bekommt, sollte deshalb nicht allein anhand der Rechnung 60 mal 2.568 Euro beurteilen, ob der verlangte Preis zulässig ist. Entscheidend ist die konkrete rechtliche Einstufung der Immobilie und die dafür geltende Berechnungsmethode.
Zwischen höheren Preisen und mehr Wohnraum
Die Entscheidung der Generalitat bringt damit einen politischen Zielkonflikt deutlich zum Vorschein. Einerseits sollen geschützte Wohnungen für Haushalte mit mittleren und niedrigeren Einkommen erschwinglich bleiben. Andererseits müssen die maximal zulässigen Preise offenbar hoch genug sein, damit Bauträger angesichts der gestiegenen Baukosten weiterhin neue Projekte realisieren können.
Die Generalitat setzt darauf, dass die Erhöhung letztlich zu mehr Angebot führt. Auch die UPV argumentiert, dass ein künstlich niedrig angesetzter Preis keinen sozialen Nutzen hat, wenn dadurch der Neubau von geschützten Wohnungen verhindert wird.
Für Wohnungssuchende bedeutet die Entscheidung zunächst einmal, dass der maximal zulässige Preis für neue geschützte Wohnungen steigt. Gleichzeitig soll die Maßnahme langfristig dafür sorgen, dass in der Comunitat Valenciana wieder mehr bezahlbarer Wohnraum entsteht.
Ob diese Rechnung aufgeht, wird sich deshalb nicht allein an der Entwicklung der Quadratmeterpreise zeigen. Entscheidend wird sein, wie viele neue geschützte Wohnungen nach der Anpassung tatsächlich gebaut werden und wie viele Haushalte dadurch Zugang zu bezahlbarem Wohnraum erhalten.
