Die kommunale Wertzuwachssteuer unterscheidet sich je nach Stadt enorm: In Bilbao nur 850 €, in Pamplona oder Barcelona dagegen über 2.700 €.
Redaktion Spanien Press
Wenn du als Ausländer eine Immobilie in Spanien besitzt, wirst du beim Verkauf, bei einer Schenkung oder auch bei einer Erbschaft unweigerlich mit einem Begriff konfrontiert: der „plusvalía municipal“. Offiziell heißt sie Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) – eine Steuer, die an die jeweilige Gemeindegezahlt werden muss.
Was genau wird besteuert?
Die Idee ist einfach: Hat das Grundstück, auf dem deine Immobilie steht, im Laufe der Zeit an Wert gewonnen – etwa durch neue Infrastruktur, bessere Verkehrsanbindung oder die Entwicklung des Viertels – verlangt die Stadt eine Beteiligung an diesem Gewinn.
Wichtige Punkte:
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Die Steuer betrifft ausschließlich den Grund und Boden, nicht das Gebäude.
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Beim Verkauf zahlt sie in der Regel der Verkäufer.
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Bei einer Schenkung oder Erbschaft zahlt der Empfänger.
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Bei Erbschaften können Gemeinden bis zu 95 % Ermäßigung für enge Verwandte (Ehepartner, Kinder, Eltern) gewähren.
Auch wenn du keinen Gewinn erzielst, musst du eine Steuererklärung abgeben – selbst wenn letztlich nichts fällig wird.
Wie wird die Steuer berechnet?
Es gibt zwei Berechnungsmethoden:
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Objektive Methode
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Der katasterliche Bodenwert wird mit einem von der Gemeinde festgelegten Koeffizienten multipliziert.
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2025 liegen die Koeffizienten zwischen 0,16 (bei weniger als einem Jahr Besitz) und 0,35 (bei mehr als 20 Jahren).
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Reale Methode
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Einfacher Vergleich zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis.
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Fällt dieses Ergebnis günstiger aus, kannst du diese Variante wählen.
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👉 Tipp: Nutze vor dem Verkauf einen Online-Rechner für die plusvalía municipal oder beantrage beim Rathaus eine Vorabberechnung, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Große Unterschiede zwischen den Städten
Eine Studie der spanischen Verbraucherorganisation OCU zeigt, dass die Steuer je nach Stadt um mehr als 2.000 €schwanken kann – bei identischem Beispiel.
Beispiel: Kauf einer Wohnung 2011 für 160.000 €, Verkauf 2025 für 210.000 €, katasterlicher Bodenwert 100.000 €.
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Städte mit den niedrigsten Kosten:
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Bilbao: 850 €
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Burgos: 1.890 €
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Santander: 1.890 €
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Palma: 1.935 €
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Gijón: 1.980 €
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Städte mit den höchsten Kosten:
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Barcelona: 2.700 €
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Las Palmas de Gran Canaria: 2.700 €
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Murcia: 2.700 €
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Vigo: 2.700 €
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Pamplona: 2.890 € (mit Ausnahme für Übertragungen zwischen Ehepartnern, Eltern und Kindern).
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Fazit
Die plusvalía municipal ist eine Steuer, die beim Immobilienverkauf in Spanien fast immer fällig wird. Ihr Betrag hängt jedoch stark von der Stadt und der Berechnungsmethode ab.
Für Ausländer, die in Spanien eine Immobilie verkaufen, verschenken oder vererben wollen, gilt:
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Informiere dich rechtzeitig bei deiner Gemeinde oder einem Steuerberater.
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Prüfe, welche Berechnungsmethode für dich günstiger ist.
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Kläre, ob du Anspruch auf Ermäßigungen hast.
So vermeidest du böse Überraschungen und kannst den Immobilienverkauf besser planen.
