Das Gesetz sollte den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum erleichtern – doch zwei Jahre später ist die Lage angespannter denn je: weniger Angebot, mehr Ferienvermietung und Vermieter, die den traditionellen Mietmarkt meiden.
von Peter Capitain – 26. Mai 2025
Im Mai 2023 verabschiedete Spanien sein erstes umfassendes staatliches Wohnraumgesetz mit dem Ziel, den Anstieg der Mieten zu bremsen, Mieter zu schützen und den Zugang zu Wohnraum insbesondere für junge Menschen und Familien mit mittlerem Einkommen zu verbessern. Zwei Jahre später ist die Bilanz ernüchternd: Die Zahl der Mietwohnungen ist deutlich gesunken, die Preise sind stark gestiegen – und viele Eigentümer ziehen sich aus dem regulären Mietmarkt zurück.
Ein umstrittenes Gesetz von Anfang an
Schon bei seiner Vorstellung sorgte das Gesetz für heftige Diskussionen. Es ermöglicht den autonomen Regionen, bestimmte Stadtviertel oder Gemeinden als „angespannte Wohnzonen“ (zonas tensionadas) auszuweisen – nämlich dort, wo die Mietpreise deutlich über dem Verbraucherpreisindex (VPI) liegen oder wo mehr als 30 % des Haushaltseinkommens für Miete oder Hypothek (inklusive Nebenkosten) aufgewendet werden müssen.
In diesen Zonen dürfen die Mietpreise bei Neuvermietungen gedeckelt werden, insbesondere bei Wohnungen von Großvermietern oder leerstehenden Objekten. Darüber hinaus begrenzt das Gesetz landesweit die jährlichen Mieterhöhungen, auch außerhalb der angespannten Gebiete. Die Anpassung der Miete an die Inflation wurde durch einen gesetzlichen Höchstwert ersetzt.
Zudem wurde der rechtliche Schutz für Mieter bei Zahlungsverzug deutlich gestärkt, was Kündigungen und Zwangsräumungen erheblich erschwert. Eigentümer beklagen, dass sie dadurch kaum noch rechtliche Sicherheit haben.
Prognosen des Immobilienmarkts treffen ein
Die Warnungen von Immobilienportalen wie Idealista und Branchenverbänden haben sich bestätigt. Laut aktuellen Daten:
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Ist das Angebot an Mietwohnungen um 17,5 % zwischen dem ersten Quartal 2023 und dem ersten Quartal 2025 gesunken.
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Sind die durchschnittlichen Mietpreise um 24,3 % gestiegen, vielerorts auf über 1.000 Euro pro Monat.
Viele private Vermieter, insbesondere Kleinanleger, meiden mittlerweile die klassische Langzeitmiete. Stattdessen weichen sie auf Ferienvermietung oder möblierte Kurzzeitvermietungen aus – oder lassen ihre Immobilien leer stehen. Grund dafür sind die gesetzlichen Einschränkungen, sinkende Rentabilität und die Angst vor langwierigen Rechtsstreitigkeiten im Falle von Mietausfällen.
Ungleiche Umsetzung in den Regionen
Zwar handelt es sich um ein nationales Gesetz, doch die Umsetzung liegt bei den autonomen Regionen. Bislang haben nur Katalonien, das Baskenland, Navarra und Asturien das Instrument der angespannten Wohnzonen eingeführt. Katalonien ist am weitesten – dort gelten in über 270 Gemeinden, einschließlich Barcelona, Mietobergrenzen.
In den meisten anderen Regionen, insbesondere den von der konservativen Volkspartei (PP) regierten, stößt das Gesetz auf Ablehnung. Man lehnt staatliche Eingriffe in den Wohnungsmarkt ab und setzt stattdessen auf Neubau und Förderprogramme.
Neue Maßnahmen in Vorbereitung
Um die Umsetzung des Gesetzes zu fördern, hat die spanische Regierung nun 35 Millionen Euro für die Regionen bereitgestellt, die Zonen mit Mietpreisbegrenzungen ausweisen. Darüber hinaus sind neue, teils umstrittene Maßnahmen in Planung:
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Steuerliche Belastung von leerstehenden Wohnungen,
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Stärkere Regulierung der Ferienvermietung,
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sowie eine Einschränkung des Immobilienkaufs durch nicht ansässige Ausländer.
Diese Vorschläge stoßen sowohl im In- als auch im Ausland auf heftige Diskussionen.
Schwieriger Wohnungsmarkt für Einheimische und Ausländer
Was als sozialpolitisches Instrument gegen Spekulation gedacht war, hat nach zwei Jahren nicht zu einer Entspannung auf dem Mietmarkt geführt. Im Gegenteil: Weniger Mietwohnungen, höhere Preise und zunehmende Rechtsunsicherheit belasten Eigentümer und Mieter gleichermaßen.
Für viele spanische Haushalte und ausländische Einwohner wird es immer schwieriger, eine langfristige, bezahlbare Wohnung zu finden – insbesondere in Großstädten und an der Küste. Das politische Ringen um Lösungen geht weiter. Doch der Weg zu einem stabilen, sozial gerechten Wohnungsmarkt scheint in Spanien noch lang zu sein.
