Die Immobilienpreise in den spanischen Küstengemeinden sind im ersten Quartal 2026 um 13,5 Prozent gestiegen. Gleichzeitig müssen Haushalte inzwischen durchschnittlich 40 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für den Kauf einer Immobilie aufbringen. Besonders angespannt ist die Lage auf den Balearen sowie an den Küsten von Málaga und Alicante.
Redaktion Spanien Press
von Marlon Gallego Bosbach
Der Immobilienboom an Spaniens Küste verschärft die Wohnungsprobleme der lokalen Bevölkerung. Während die Nachfrage nach Ferienhäusern und Zweitwohnungen weiter hoch bleibt, steigen die Preise deutlich. Gleichzeitig wird langfristig verfügbarer Wohnraum knapper. In immer mehr Küstenregionen konkurrieren Einheimische damit direkt mit Käufern von Ferienimmobilien und Investoren.
Zu diesem Ergebnis kommt der aktuelle Bericht „Vivienda en Costa 2026“ des Immobilienberaters Tinsa by Accumin, der mehr als 250 Küstengemeinden in 51 Regionen und 22 Provinzen untersucht. Die Analyse zeigt, dass sich der Wohnungsmarkt an Spaniens Küste zunehmend vom Bedarf der lokalen Bevölkerung entfernt.
Immobilienpreise an der Küste steigen um 13,5 Prozent
Der durchschnittliche Wert von Wohnimmobilien in den untersuchten Küstengemeinden – Provinzhauptstädte ausgenommen – lag im ersten Quartal 2026 bei 1.992 Euro pro Quadratmeter.
Damit verteuerten sich die Immobilien innerhalb eines Jahres um 13,5 Prozent. Besonders stark stiegen die Preise auf den Balearen und den Kanaren mit 14,1 Prozent sowie an der Mittelmeerküste mit 13,9 Prozent. An der Nordküste und an der andalusischen Atlantikküste betrug der nominale Anstieg jeweils 11,7 Prozent.
Noch höher liegen die Preise im Segment der Ferienimmobilien. Hier erreichte der durchschnittliche Wert laut Tinsa 3.150 Euro pro Quadratmeter. Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze liegen damit deutlich über dem allgemeinen nationalen Preisniveau.
Für Einheimische wird der Kauf zunehmend unerschwinglich
Besonders problematisch ist nicht allein die Höhe der Immobilienpreise, sondern die Belastung für die Haushalte. In den Küstengebieten müssen Käufer inzwischen durchschnittlich rund 40 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für den Erwerb einer Immobilie aufbringen. Als Richtwert für eine noch tragbare Belastung nennt Tinsa 35 Prozent.
In einigen Regionen ist die Situation noch deutlich angespannter. Auf den Balearen erreicht die Kaufbelastung laut Tinsa 59 Prozent des verfügbaren Einkommens. An der Küste von Málaga sind es 57 Prozent, an der Küste von Alicante 46 Prozent.
Damit wird der Zugang zu Wohneigentum für einen großen Teil der lokalen Bevölkerung zunehmend schwieriger.
Ferienwohnungen verdrängen den lokalen Wohnungsmarkt
Die Entwicklung hat eine weitere Konsequenz: Der Markt für Zweitwohnungen gewinnt an Bedeutung und beeinflusst zunehmend den Markt für Erstwohnungen. Inzwischen verzerrt der Zweitwohnungsmarkt laut Tinsa in sechs von zehn untersuchten Küstengebieten den Markt für Erstwohnsitze. Dabei steigen die Preise und gleichzeitig sinkt das verfügbare Angebot für die lokale Bevölkerung.
Auch die Grenzen zwischen Erst- und Zweitwohnsitz verschwimmen zunehmend. Der Anteil der Gebiete, in denen kaum noch zwischen beiden Segmenten unterschieden werden kann, ist innerhalb eines Jahres von 8 auf 20 Prozent gestiegen.
Die Nachfrage nach Ferienimmobilien steht damit immer stärker in direkter Konkurrenz zur Nachfrage der Menschen, die dauerhaft an der Küste leben.
Saisonvermietung erhöht den Druck
Ein weiterer Faktor ist die zunehmende Attraktivität von Ferien- und Saisonvermietungen. Für Eigentümer kann es finanziell interessanter sein, eine Immobilie kurzfristig an Urlauber oder saisonale Mieter zu vermieten, anstatt sie langfristig an einen örtlichen Haushalt zu vergeben.
Tinsa verweist zudem auf die wachsende Bedeutung von Käufen, die ausdrücklich zur Vermietung bestimmt sind. Gleichzeitig nimmt die Bedeutung kleinerer Investoren in diesem Segment zu. Dadurch wird zusätzlicher Wohnraum aus dem klassischen Markt für dauerhaftes Wohnen herausgenommen.
Neubau reicht nicht aus
Das Problem wird zusätzlich dadurch verschärft, dass das Angebot trotz zunehmender Bautätigkeit nicht mit der Nachfrage Schritt hält. 2025 wurden in den Küstengemeinden 204.089 Immobilien verkauft, 1,7 Prozent mehr als im Vorjahr. Gleichzeitig stieg die Zahl der Genehmigungen für Neubauten an der Küste um 21,7 Prozent auf 29.101.
Doch auch neue Wohnungen lösen das Problem nicht automatisch. Ein Teil der Bautätigkeit konzentriert sich auf Regionen und Produkte, die für den Ferien- und Zweitwohnungsmarkt besonders attraktiv sind. Damit kann mehr Neubau entstehen, ohne dass automatisch ausreichend bezahlbarer Wohnraum für die lokale Bevölkerung geschaffen wird.
Balearen besonders stark betroffen
Besonders deutlich zeigt sich die Entwicklung auf den Balearen. Mit einer Kaufbelastung von 59 Prozent des verfügbaren Einkommens weisen die Inseln laut Tinsa den höchsten Wert der untersuchten Regionen auf. Auch die Küsten von Málaga und Alicante gehören zu den besonders angespannten Märkten.
Die hohe internationale Nachfrage, der Tourismus und die Attraktivität als Zweitwohnsitzregion treffen hier auf ein begrenztes Angebot. Für die lokale Bevölkerung entsteht dadurch ein wachsender Wettbewerb um Wohnungen, bei dem die Nachfrage nach Ferienimmobilien häufig über eine höhere Kaufkraft verfügt.
In 77 Prozent der Gebiete sind weitere Preissteigerungen möglich
Trotz der bereits hohen Preise sieht Tinsa in einem großen Teil der untersuchten Gebiete weiterhin Spielraum für weitere Preissteigerungen. In 77 Prozent der analysierten Küstenregionen könnten die Preise für Zweitwohnungen demnach noch weiter steigen. Allerdings ist dieser Anteil gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen: 2025 waren es noch 94 Prozent.
In den übrigen 23 Prozent der Gebiete gibt es erste Anzeichen für eine Verlangsamung. Teilweise könnten die Immobilien dort bereits das Preisniveau erreicht haben, das die aktuelle Nachfrage noch tragen kann. Zu diesen Regionen zählen unter anderem Barcelona, Tarragona, Mallorca, Ibiza, Formentera, Murcia, Almería, Málaga, Cádiz, Gran Canaria, Lugo und Asturien.
Eine Verlangsamung bedeutet dabei nicht zwangsläufig sinkende Preise. Vielmehr könnte sich der starke Preisanstieg der vergangenen Jahre dort abschwächen.
Die Nachfrage verschiebt sich zunehmend nach Norden
Eine weitere Entwicklung zeichnet sich an der spanischen Nordküste ab. Laut Tinsa hat sich der Anteil der untersuchten Gebiete, in denen ein Verlagerungseffekt der touristischen Nachfrage vom Mittelmeer und den Inseln in Richtung Atlantik- und Kantabrikküste beobachtet wird, innerhalb eines Jahres von 14 auf 34 Prozent erhöht.
Als Gründe werden unter anderem angenehmere Temperaturen, eine geringere touristische Sättigung und im Vergleich zu vielen klassischen Ferienregionen noch niedrigere Immobilienpreise genannt. Auch dort steigen die Preise deshalb deutlich. In Kantabrien legten sie um 15,8 Prozent zu, in Asturien um 13,6 Prozent und in A Coruña um 13,5 Prozent.
Ein wachsender Konflikt zwischen Tourismus und Wohnen
Die Entwicklung an Spaniens Küsten macht einen grundsätzlichen Konflikt sichtbar. Der Tourismus ist für viele Küstenregionen ein wichtiger Wirtschaftsfaktor. Ferienimmobilien und saisonale Vermietungen schaffen Einnahmen und bedienen eine starke Nachfrage aus dem In- und Ausland. Gleichzeitig benötigen die Menschen, die dauerhaft in diesen Regionen leben und arbeiten, bezahlbaren Wohnraum.
Wenn Wohnungen zunehmend als Ferienimmobilien genutzt werden und die Preise gleichzeitig schneller steigen als die Einkommen, droht eine Verdrängung der lokalen Bevölkerung. Besonders problematisch kann dies für Beschäftigte im Tourismus, in der Gastronomie, im Einzelhandel und in anderen Branchen werden, die auf Arbeitskräfte vor Ort angewiesen sind.
Die Küste wird zum Wohnungsmarkt für die zahlungskräftigsten Käufer
Der Bericht von Tinsa deutet damit auf eine strukturelle Veränderung hin: An immer mehr Orten entscheidet nicht mehr allein die lokale Wohnraumnachfrage über die Entwicklung des Marktes. Stattdessen konkurrieren Erstwohnsitze, Zweitwohnungen, Ferienimmobilien und Investitionsobjekte um dasselbe begrenzte Angebot. Je attraktiver eine Küstenregion für Touristen und internationale Käufer wird, desto größer kann dadurch der Druck auf die lokale Bevölkerung werden.
Die entscheidende Frage für Spaniens Küsten lautet deshalb zunehmend nicht nur, wie stark die Immobilienpreise noch steigen können, sondern auch, wer sich das Leben an der Küste künftig noch leisten kann. Der Immobilienboom ist damit längst mehr als eine Frage von Angebot und Nachfrage. Er entwickelt sich zu einer sozialen und wirtschaftlichen Herausforderung für zahlreiche spanische Küstenregionen.
