The Spanish government plans to launch a comprehensive housing policy reform package in September. A total of eleven new measures are intended to ease pressure on the strained housing market, improve access to affordable housing and strengthen tenant protection. After the summer recess, the proposals will continue to be negotiated before being presented to Parliament.
Spain Expat Press Editorial Team
by Marlon Gallego Bosbach
The housing issue has become one of Spain’s biggest social and political challenges. In major cities such as Madrid and Barcelona, as well as in popular coastal regions, rents and property prices have risen sharply in recent years. For many young people, families and workers, finding affordable housing is becoming increasingly difficult.
Prime Minister Pedro Sánchez’s government therefore sees an urgent need for action and aims to create long-term solutions through the new package of measures.
Eleven reforms to tackle the housing crisis
The planned legislative package covers various areas of housing policy. At its centre are measures aimed at stabilising the rental market and increasing the supply of affordable housing.
An important part of the package is strengthening tenant protection. The government is planning regulations designed to provide greater security for rental agreements and prevent residents from losing their homes at short notice.
In addition, the construction of affordable housing is set to receive greater support. The government particularly aims to expand the supply of social housing and ensure that publicly funded homes remain permanently available for people on low and middle incomes.
A reform of land-use regulations is also part of the planned changes. The aim is to enable new construction projects to be implemented more quickly. The government argues that making more land available for development is necessary to increase the housing supply and reduce price pressures.
Tackling rising rents and holiday rentals
Another key focus of the reform concerns the impact of tourist short-term rentals on the housing market. In many Spanish cities and holiday regions, an increasing number of properties are no longer available for permanent residents but are instead being used as holiday accommodation.
The government sees this as a factor contributing to the shortage of available housing and rising rental prices. As a result, new rules are set to be introduced to bring greater regulation to the holiday rental market.
The regions most affected include areas with high levels of tourism, such as the Balearic Islands, the Canary Islands, the Costa del Sol, as well as major cities like Barcelona and Madrid.
Difficult political negotiations
Whether the housing package can actually be approved depends on securing political majorities in Parliament. Pedro Sánchez’s Socialist government does not have an outright majority and relies on the support of various parties.
The postponement of the originally planned approval already highlights the difficult political situation. Several parliamentary partners are calling for changes to the proposal and are making their support conditional on specific demands.
The reform of land-use regulations is a particular source of controversy. While the government sees it as a tool to accelerate the creation of new housing, critics warn that it could encourage property speculation.
Criticism from the left and regional partners
There are also differing positions within the government’s own political camp. Left-wing parties such as Podemos have criticised parts of the reform, fearing that some measures could primarily benefit large property companies.
The party is calling for stronger intervention in the rental market and greater protection for tenants. In its view, simply building new homes is not enough; more action is needed to tackle rising prices and speculative developments.
Regional parties such as Junts have also requested changes to the proposal. For the government, this means additional negotiations will be necessary to secure a majority for the package.
Government promises greater security for tenants
Spain’s Housing Ministry is defending the planned measures and emphasising that the package is intended to balance different interests. On the one hand, tenants are to receive greater protection, while on the other hand, property owners are to retain greater certainty for future planning.
The government sees the reforms as part of a long-term strategy to make the housing market more stable. In addition to new construction projects, existing housing stock is also intended to be used more effectively, while municipalities will receive greater support.
Spain’s structural housing problem
The current debate highlights the profound challenges facing Spain’s housing market. Although Spain has a large housing stock, the proportion of publicly subsidised housing remains relatively low compared with other European countries.
At the same time, rising property and rental prices in economically strong regions have forced many people to spend an increasingly large share of their income on housing costs. Major cities and highly sought-after tourist areas are particularly affected, with affordable housing becoming increasingly scarce. Among the biggest challenges are rising rents, a limited supply of affordable homes, growing competition from holiday accommodation, and the difficulties many young people face in gaining access to the property market.
Political test for Sánchez
The housing reform is not only a social project but also a political test for Pedro Sánchez. The government is under pressure to deliver concrete solutions to one of the most important everyday issues facing the population.
A successful vote in Parliament could provide Sánchez and his minority government with greater stability. Failure, however, would further increase tensions with the government’s parliamentary partners.
Ambitious plans, difficult implementation
With the planned housing package, the Spanish government aims to address one of the country’s most pressing problems. The eleven measures are intended to create more affordable housing, protect tenants and ease pressure on the property market in the long term.
However, it remains unclear whether the reforms can be approved as planned in September. The upcoming parliamentary negotiations will show whether Sánchez can secure the necessary support for his housing programme.
Barcelona se enfrenta a una crisis habitacional compuesta. Durante la última década, los precios de la vivienda han aumentado aproximadamente un 50% mientras que los alquileres han subido más de un 68%, ambos superando con creces el crecimiento salarial. La adquisición de vivienda en propiedad se ha vuelto inalcanzable para el hogar medio, y la oferta de vivienda en alquiler a largo plazo se ha desplomado un 61% desde 2020, en gran medida como consecuencia directa de la intervención regulatoria. El resultado es una competencia feroz entre arrendatarios y una vivienda cada vez más difícil de acceder a cualquier precio.
El blanco fácil son los compradores extranjeros o los inversores inmobiliarios. El verdadero culpable es el gobierno: promulgando políticas que sistemáticamente producen el efecto contrario al prometido.
Control de Alquileres
El control de alquileres es un ejemplo de manual. Comercializado como remedio a la falta de accesibilidad, corroe el mismo ecosistema habitacional que dice proteger. Los economistas de todo el espectro político llegan al mismo veredicto: los techos artificiales de precios generan escasez crónica, aceleran el deterioro del parque existente y distorsionan los incentivos que mantienen el funcionamiento del mercado. Limitar los ingresos por alquiler de un inversor inmobiliario tiene consecuencias predecibles: menos nueva construcción, mantenimiento diferido e inquilinos paralizados mucho tiempo después de que sus necesidades habitacionales hayan cambiado, manteniendo fuera del mercado unidades que deberían circular hacia hogares que las necesitan más.
La cruel ironía llega a continuación. Una vez que la demanda supera a la oferta —como ocurre hoy en Barcelona, Madrid, Valencia y en gran parte de Europa— el poder se desplaza decisivamente hacia el arrendador. Con una cola de solicitantes en la puerta, los propietarios seleccionan: los mayores ingresos, el mejor historial crediticio, los perfiles más impecables. Precisamente los hogares que la política pretendía ayudar son los primeros en ser descartados. El control de alquileres no democratiza el acceso a la vivienda; lo raciona, y el mecanismo de racionamiento premia exactamente el poder adquisitivo que la política pretendía neutralizar.
Al intentar proteger a los inquilinos, el control de alquileres otorga a los propietarios un mercado de compradores, y a los arrendatarios más vulnerables una puerta cerrada.
ITP — Doble Imposición sobre la Reforma Residencial
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) de España grava cada transmisión de inmueble residencial entre particulares. Considerado de forma aislada, es un impuesto sobre transacciones significativo pero defendible. El problema es su efecto acumulativo: cuando una propiedad se compra, se reforma y se vende en un período corto —precisamente la actividad que Barcelona necesita para modernizar su envejecido parque habitacional— el impuesto se aplica dos veces en rápida sucesión, y la carga combinada recae casi íntegramente sobre el comprador final, encareciendo aún más los precios que el Estado afirma querer contener.
En Cataluña, donde el ITP sobre inmuebles residenciales es el más alto de todas las comunidades autónomas, se aplica un tipo impositivo progresivo del 10% sobre los primeros €600.000, el 11% hasta €900.000, el 12% hasta €1,5 millones y el 13% por encima de €1,5 millones sobre todas las compras.
Consideremos un único ciclo de reforma. Un inversor adquiere un apartamento de 100 m² por €500.000 para reformarlo y revenderlo. El inversor paga €50.000 de ITP en la adquisición, invierte €1.000/m² (€100.000) en la reforma y, 9-12 meses después, vende la unidad reformada por €750.000. Coste total: €500.000 (compra) + €50.000 (ITP) + €100.000 (reforma) + €27.275 (honorarios de intermediación más IVA del 21% sobre la comisión del 3%) = €677.275. Beneficio antes de impuestos: €750.000 − €677.275 = €72.725, un margen del 10,7% sobre el coste.* (*Excluye Registro, Notaría y Plusvalía por simplicidad.)
Veamos ahora lo que recauda Cataluña sobre esa misma operación:
Evento de Recaudación del ITP Importe (€) Tasa sobre la Venta Final
ITP sobre la compra original (€500K × 10%) 50.000 6,7%
ITP sobre la reventa de la unidad reformada (€750K, progresivo) 76.500 10,2%
TOTAL ITP RECAUDADO EN UN CICLO DE REFORMA 126.500
ITP como % del valor bruto creado (126.500 / (750.000−500.000)) 50,6%
Esto no es un impuesto sobre los beneficios. Es un impuesto sobre la transacción, aplicado tanto si el inversor gana dinero como si no, soportado por el comprador final en forma de un precio de compra más alto, y recaudado por un gobierno que al mismo tiempo insiste en que quiere más reforma de su envejecido parque habitacional.
Vivienda Asequible — Mesura 30%
La Mesura 30% de Barcelona exige que el 30% de las unidades en nuevos desarrollos o rehabilitaciones mayores se destine a vivienda social, vendida o alquilada a precios establecidos por la administración local y significativamente por debajo del mercado. En principio, un mecanismo bien intencionado para incorporar vivienda asequible a la nueva oferta. En la práctica, una píldora envenenada económica que elimina la viabilidad de prácticamente todos los proyectos de reforma en los distritos residenciales principales de Barcelona. El mandato no crea vivienda social; impide que los edificios que podrían haberla creado lleguen a iniciarse.
Edificios Fantasma, Stock Infrautilizado y Distritos Mal Asignados
La tasa de desocupación residencial de Barcelona se sitúa por debajo del 1,5%, y la crisis de accesibilidad es real, pero esa cifra global oculta una paradoja. Miles de unidades residenciales permanecen fuera del mercado, estructuralmente obsoletas o retenidas por propietarios anclados a valoraciones poco realistas. Se trata de una característica estructural del mercado que agrava la restricción de oferta con la misma intensidad que si esas unidades nunca hubieran sido construidas. El resultado es un ciclo que se retroalimenta: las unidades permanecen inactivas durante meses o años, sin generar actividad económica, sin aportar oferta y ampliando silenciosamente la brecha entre la demanda y lo que la ciudad está dispuesta a dejar que se construya.
Más allá de las unidades fantasma, barrios enteros podrían aumentar enormemente la oferta —incluida la oferta asequible— si la política dejara de obstaculizar a los promotores con el ineficaz mandato del 30% impuesto por la Ley de Vivienda de Cataluña (la modificación de la Ley 18/2007). La misma política diseñada para resolver esta crisis habitacional está, en varios aspectos críticos, empeorándola materialmente.
El Raval es el caso paradigmático. Debería tratarse como una oportunidad estratégica de regeneración. Seamos honestos: El Raval no es El Born. No es el Barrio Gótico, Gràcia ni el Eixample. El Raval contiene un patrimonio arquitectónico de escasa relevancia histórica genuina. En cambio, se ha convertido en uno de los barrios más problemáticos de Barcelona, conocido por su vida nocturna y sus cabarés, su prostitución y su delincuencia menor, y un arraigado comercio de heroína que la policía ha tenido dificultades para contener entre sus residentes más marginados. El 40% de la población de El Raval vive en riesgo de exclusión social. Las calles comerciales rinden por debajo de su potencial, el parque edificatorio de baja altura es de escasa calidad, y cada uno de estos factores deprime la demanda residencial y disuade la inversión. Por cualquier criterio objetivo, El Raval es uno de los distritos urbanos más infraaprovechados de una ciudad que escasea desesperadamente de capacidad habitacional.
La reticencia de la ciudad a tratar El Raval como una oportunidad estratégica de regeneración —en lugar de como una zona de patrimonio que merece una conservación cautelosa— está fuera de lugar. Su ubicación es excepcional: céntrica, transitable a pie, bien conectada con el transporte público. Lo que le falta es la densidad, la seguridad y los equipamientos que lo convertirían en un barrio genuinamente deseable, especialmente para la vivienda asequible. Barcelona ya ha demostrado, mediante la transformación del 22@ en Poblenou, que la renovación urbana a gran escala es alcanzable. El Raval merece la misma ambición.
El Eixample cuenta la historia opuesta. El mercado de oficinas comerciales de Barcelona registra una tasa de desocupación de aproximadamente el 12% a principios de 2026, y mantener espacios de oficinas obsoletos dentro de distritos residenciales con restricción de oferta es indefendible. El Eixample —el plan maestro de Cerdà de 1860 e icono mundial del diseño urbano— es uno de los distritos residenciales con mayor restricción de oferta de Europa. Las normas actuales de altura y volumen edificable limitan la construcción a niveles apropiados para una ciudad del siglo XIX. Mientras tanto, el distrito está salpicado de edificios funcionalmente y estéticamente inferiores de los años 60 y 70: conversiones de oficinas achaparradas, bloques residenciales brutalistas y locales comerciales sin mérito arquitectónico alguno, muchos ocupando suelo de primera categoría que podría soportar dos o tres veces la densidad actual.
La paradoja es aguda. Barcelona aplica su lógica más rígida de protección del patrimonio a un distrito cuya arquitectura más destacada ya goza de protección legal individual, al tiempo que permite que los edificios menos distinguidos se beneficien por igual de unas restricciones diseñadas para los mejores. La ciudad protege sus peores edificios con mayor eficacia de lo que jamás podría proteger los mejores.
Conclusión
La crisis habitacional de Barcelona no es un misterio; es el resultado predecible de un conjunto de políticas que suprimen la nueva construcción, gravan la reforma como si fuera un vicio, imponen condiciones económicas que ningún inversor racional puede asumir y congelan la regeneración precisamente en los distritos que más la necesitan. Los promotores no son los villanos de esta historia: somos los participantes sin los que un mercado habitacional funcional no puede existir. Si el objetivo es más viviendas para más personas, el marco normativo debe recompensar la actividad que produce vivienda en lugar de castigarla. Hasta que eso cambie, la crisis seguirá profundizándose, no a pesar de la política gubernamental, sino a causa de ella.