2026 laufen in Spanien die Fünfjahresverträge aus, die nach der Mietrechtsreform von 2019 verpflichtend wurden. Fast die Hälfte der Wohnungen wird danach vom Markt verschwinden – eine Entwicklung, vor der Spanien Press bereits Ende des Sommers gewarnt hatte.
Redaktion Spanien Press
Im kommenden Jahr steht Spanien vor einem Wendepunkt auf dem Mietmarkt. 2026 enden die Fünfjahresmietverträge, die seit der Reform der Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) im Jahr 2019 verpflichtend waren. Tausende dieser Verträge laufen gleichzeitig aus – und viele Eigentümer werden ihre Wohnungen nicht erneut langfristig vermieten.
Laut dem neuesten Bericht des Immobilienportals Fotocasa planen 43 % der Eigentümer, ihre Wohnungen vom traditionellen Mietmarkt abzuziehen, sobald die Verträge auslaufen.
„Der Mietmarkt blutet aus“, warnt María Matos, Forschungsleiterin bei Fotocasa. Das Jahr 2026 werde den Höhepunkt dieser Entwicklung markieren – dann werde sichtbar, wie stark der Eingriff in das Mietrecht den Markt verengt habe.
Fotocasa schätzt, dass 16 % der Vermieter auf befristete Mietverträge umsteigen, 11 % ihre Immobilien an Touristen vermieten, 6 % nur noch Zimmer anbieten und 23 % die Mieten erhöhen werden.
Diese Tendenz bestätigt, was Spanien Press bereits Ende des Sommers 2025 prognostizierte: Das Medium hatte Mieter ausdrücklich gewarnt, dass ihre Mieten mit großer Wahrscheinlichkeit steigen oder ihre Verträge nicht verlängert werden, da sich viele Eigentümer aus Unsicherheit oder wegen staatlicher Eingriffe vom Markt zurückziehen würden.
„Man kann nicht nur die Mieter schützen und gleichzeitig diejenigen bestrafen, die das Angebot schaffen“, kritisiert Matos. „90 % des Mietmarkts bestehen aus privaten Eigentümern – und sie verlieren zunehmend das Vertrauen.“
Konkurrenz und Vertrauensverlust
Die Folge ist ein Markt mit kaum noch Bewegung und extremer Konkurrenz. Jede verfügbare Wohnung zieht Dutzende Bewerber an, während die Preise steigen. Gleichzeitig sinkt die Investitionsbereitschaft: Zwischen 2022 und 2024 hatte sich der Anteil der Spanier, die eine Wohnung als Anlageobjekt kaufen wollten, fast verdoppelt – 2025 fiel er jedoch auf 10 % zurück.
„Investoren meiden Märkte, in denen politische Eingriffe Unsicherheit schaffen“, erklärt Matos.
Kurzzeitmieten im Aufwind
Seit Inkrafttreten des neuen Wohnraumgesetzes hat sich der Markt deutlich verschoben: Die Zahl der befristeten Mietverträge stieg um 40 %, die der touristischen Vermietungen um 55 %. In vielen Städten gibt es inzwischen mehr Zimmerangebote als ganze Wohnungen.
Sollte die Regierung Preisobergrenzen auch auf diese Segmente ausweiten, wäre das laut Fotocasa „eine Wiederholung der gleichen Fehler“. Beispiele aus Berlin, Paris oder Barcelona zeigen, dass Mietpreisbremsen das Angebot reduzieren: In Katalonien sind die Mietverträge innerhalb eines Jahres um 15 % zurückgegangen.
Alte Wohnungen und neuer Eigentumstraum
Dazu kommt der schlechte Zustand des spanischen Wohnungsbestands: 60 % der Gebäude werden in den nächsten zehn Jahren älter als 60 Jahre. Viele Eigentümer verzichten auf Renovierungen – aus Angst vor weiteren Auflagen oder fehlenden Anreizen.
Gleichzeitig wächst wieder der Wunsch nach Eigentum. Laut Fotocasa planen 21 % der Spanier, in den nächsten fünf Jahren eine Wohnung zu kaufen, 8 % sogar bis 2027. „Nach Jahren, in denen das Mieten als flexibel galt, kehrt der Traum vom eigenen Zuhause zurück“, sagt Matos.
Derzeit müssen Mieter 47 % ihres Einkommens für die Miete aufbringen, und wer kaufen will, braucht sieben Jahreseinkommen, um eine Wohnung zu finanzieren.
