Spanien tritt in eine neue Ära der Rekordpreise ein: Die Immobilienkosten übertreffen erstmals das Vorkrisenniveau von 2008

Der spanische Wohnungsmarkt steht erneut im Zentrum der wirtschaftlichen Debatte. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis erreichte im dritten Quartal 2025 2.153 Euro – ein historischer Höchststand, der selbst die Werte aus dem Jahr 2008 übertrifft, kurz bevor die Immobilienblase platzte. Die neuen Zahlen des Wohnungsministeriums zeigen ein klares Bild: Der Markt kühlt sich nicht ab, er zieht weiter an

Redaktion Spanien Press

Der Jahresanstieg von 12 % ist der stärkste seit 2005. Gleichzeitig erholt sich der Transaktionsmarkt: Der September war einer der besten Monate der vergangenen zwei Jahrzehnte.

Ein Rekord mit Fußnoten

Das Ministerium weist jedoch darauf hin, dass dieser Vergleich mit Vorsicht zu genießen ist. Inflationsbereinigt läge der Quadratmeterpreis von 2008 heute bei rund 2.883 Euro und damit deutlich über dem aktuellen Niveau. Zudem basieren die Daten auf Gutachterwerten – die tatsächlichen Kaufpreise liegen laut dem Notariatsrat im Durchschnitt bei 1.728 €/m².

Trotzdem steht fest: Spanien erlebt bereits seit rund zehn Jahren einen nahezu ununterbrochenen Preisanstieg am Immobilienmarkt.

Zehn Jahre Preissteigerungen – und zuletzt sogar Beschleunigung

Seit 2014 ist der Quadratmeterpreis insgesamt um fast 48 % gestiegen. Im jüngsten Quartal legten die Immobilienpreise erneut um 2,9 % zu – der dritte Anstieg in Folge über der Marke von 2.000 €/m². Besonders auffällig ist die Entwicklung des letzten Jahres:

• 3. Quartal 2025: +12,1 %

• 2. Quartal 2025: +10,4 %

• 1. Quartal 2025: +9 %

Ein so starkes Tempo gab es zuletzt im Spanien der frühen 2000er.

Neubau und Bestandsimmobilien: zwei Linien, gleiche Richtung

Die Preisentwicklung verläuft bei Neubau- und Bestandsimmobilien nahezu parallel.

• Neubau: +11,5 %

• Bestandsimmobilien: +12,1 %

Preislich bleiben die Unterschiede jedoch groß:

• Neubau: 2.516 €/m²

• Bestand: 2.142 €/m²

Eine 80-Quadratmeter-Wohnung kostet damit zwischen 171.000 und 201.000 Euro – je nach Baujahr.

Madrid und die Balearen in ihrer eigenen Liga

Der Blick auf die Regionen zeigt ein Land der Gegensätze.
Madrid und die Balearen übersteigen die Schwelle von 3.600 €/m² und liegen damit fast dreimal so hoch wie die Preise in Kastilien-La Mancha oder Kastilien und León. Dort steigen die Preise zudem besonders kräftig – um mehr als 14 % im Jahresvergleich.

Extremadura bleibt dagegen die günstigste Region Spaniens: unter 1.000 €/m² und nur ein geringer Anstieg von rund 4 %.

Die teuersten Städte – und die günstigsten

In den großen Städten Spaniens ergeben sich folgende Werte:

• Madrid: 5.034 €/m²

• Barcelona: 4.374 €/m²

• Málaga und Valencia: rund 3.000 €/m²

Noch höher sind die Preise in den touristischen Zentren der Balearen:

• Santa Eulària: 6.121 €/m²

• Ibiza-Stadt: 5.271 €/m²

• Calvià: 5.256 €/m²

Auf der unteren Seite der Skala stehen zwei Städte in Kastilien-La Mancha:

• Puertollano (Ciudad Real) und

• Villarrobledo (Albacete)

beide unter 650 €/m².

Déjà-vu der frühen 2000er?

Mehrere Indikatoren erinnern zunehmend an das Spanien der Jahre vor der Finanzkrise: schnelle Preissteigerungen, knappe Wohnungsangebote und ein deutlicher Anstieg hochpreisiger Immobilien. Wohnungen über 500.000 Euro haben sich in den vergangenen fünf Jahren mehr als verdoppelt – vor allem in touristischen Gebieten und Großstädten.

Während die Löhne deutlich langsamer steigen, wird Wohnen in vielen Regionen wieder zum Luxusgut. Ökonomen warnen, dass sich die Spannungen weiter zuspitzen könnten.

Zwar sieht die Mehrheit der Experten keine klassische Blase wie 2008 – dafür fehlen die damaligen Kreditexzesse – doch der Markt zeigt klare Zeichen einer Überhitzung, und ein Ende der Preisrallye ist derzeit nicht absehbar.