Der Streit um Spaniens Ferienwohnungen eskaliert weiter — und jetzt hat das oberste Gericht des Landes dem umstrittenen staatlichen Einheitsregister für Touristenapartments einen schweren Schlag versetzt.
Der spanische Tribunal Supremo hat große Teile des sogenannten „Registro Único“ für nichtig erklärt. Genau dieses System hatte die Zentralregierung eingeführt, um Ferienwohnungen und Kurzzeitvermietungen landesweit zentral zu kontrollieren.
Redaktion Spanien Press
Was war das „Registro Único“ überhaupt?
Seit Juli 2025 mussten Eigentümer von Ferienwohnungen in Spanien zusätzlich zu regionalen Tourismuslizenzen auch eine staatliche Registrierungsnummer beantragen, um ihre Wohnungen legal auf Plattformen wie Airbnb oder Booking.com anbieten zu dürfen.
Viele Besitzer empfanden das System als extrem bürokratisch.
Vor allem Eigentümer kleiner Apartments berichten seit Monaten von Stress, Verwirrung und Existenzängsten.
Warum hat das Gericht das System gekippt?
Das oberste Gericht argumentiert nun klar: Der spanische Staat habe gar nicht die Kompetenzen, ein nationales Pflichtregister für Ferienwohnungen einzuführen, wenn die autonomen Regionen bereits eigene Systeme besitzen.
Mit anderen Worten: Madrid wollte ein zentrales Kontrollsystem schaffen — doch Tourismus ist in Spanien weitgehend Sache der Regionen.
Genau davor hatten Regionen wie Andalusien, Valencia oder die Kanaren seit Monaten gewarnt.
Eigentümer reagieren wütend
Besonders groß ist jetzt der Ärger vieler Vermieter, die das Verfahren bereits abgeschlossen hatten.
Denn zahlreiche Eigentümer zahlten Gebühren, reichten Unterlagen ein, beauftragten Anwälte oder Gestoren und standen monatelang unter Druck, um rechtzeitig die Registrierungsnummer zu erhalten — nur damit das System jetzt teilweise zusammenbricht.
In sozialen Netzwerken sprechen viele bereits von einem „bürokratischen Albtraum“.
Bedeutet das jetzt das Ende aller Kontrollen?
Nein. Das Urteil bedeutet nicht, dass Ferienwohnungen plötzlich unkontrolliert werden. Die regionalen Tourismusregister bleiben weiterhin bestehen. Außerdem hat das Gericht die sogenannte digitale „Ventanilla Única“ — also die zentrale Datenaustausch-Plattform — ausdrücklich bestätigt. Auch Plattformen wie Airbnb oder Booking müssen weiterhin Daten an Behörden übermitteln.
Mehr als 100.000 Wohnungen könnten zurückkehren
Besonders brisant:Laut spanischen Medien könnten durch das Urteil jetzt mehr als 100.000 zuvor blockierte Ferienwohnungen wieder auf den Markt zurückkehren. Viele Unterkünfte waren zuvor wegen technischer Probleme, widersprüchlicher Regeln oder Ablehnungen aus dem staatlichen Register verschwunden.
Spanien versinkt immer tiefer im Tourismus-Chaos
Das Urteil zeigt erneut, wie chaotisch und politisch aufgeladen das Thema Ferienwohnungen inzwischen in Spanien geworden ist. Zwischen Wohnungskrise, Massentourismus, Regionalpolitik, EU-Vorgaben und ständig neuen Gesetzen verlieren inzwischen selbst Eigentümer, Anwälte und Behörden zunehmend den Überblick.
Und genau das dürfte nach diesem Urteil erst der Anfang neuer juristischer und politischer Konflikte sein.
Wenn diese Vorschrift (NRUA) nun höchstrichterlich für nichtig erklärt wurde: Wie erfolgversprechend ist es, die bereits getätigten, nachweisbaren Investitionen zur Erlangung der Lizenz als Schadensersatz zurückerstattet zu bekommen? Von erheblichem Zeitaufwand, strapazierten Nerven und entgangenen Mieteinnahmen ganz abgesehen…
Nun muss man aber mal vom Ursprung der Sache ausgehen : Ferienwohnung war eine Wohnung für die eigenen Ferien und die der Familie – ein purer Luxus also den man sich leisten wollte. AirBnB sollte Zimmer vermieten die in einer Wohnung frei wurden weil z.B. Sohn/Tochter auswärts studieren und der Anbieter selbst aber in der Wohnung wohnt/anwesend ist. Das daraus erwachsene Gewerbe „Ferienvermietung“ muß selbstverständlich einer Regelung und (leider) Besteuerung unterliegen da Pensionen und Hotels zurecht hier Konkurrenz sehen. Ich kann mir auch keinen VW-Bus kaufen und bin dann plötzlich Busunternehmer und fahre Leute gegen Geld durch die Stadt. Wer sich eine Ferienwohnung nicht leisten kann, der sollte sie halt nicht kaufen. Auf „Einnahmen durch die Hintertür“ kann man nicht setzen.
Nun muss man aber mal vom Ursprung der Sache ausgehen : Ferienwohnung war eine Wohnung für die eigenen Ferien und die der Familie – ein purer Luxus also den man sich leisten wollte. AirBnB sollte Zimmer vermieten die in einer Wohnung frei wurden weil z.B. Sohn/Tochter auswärts studieren und der Anbieter selbst aber in der Wohnung wohnt/anwesend ist. Das daraus erwachsene Gewerbe „Ferienvermietung“ muß selbstverständlich einer Regelung und (leider) Besteuerung unterliegen da Pensionen und Hotels zurecht hier Konkurrenz sehen. Ich kann mir auch keinen VW-Bus kaufen und bin dann plötzlich Busunternehmer und fahre Leute gegen Geld durch die Stadt. Wer sich eine Ferienwohnung nicht leisten kann, der sollte sie halt nicht kaufen. Auf „Einnahmen durch die Hintertür“ kann man nicht setzen. Bürokratisch sind wir natürlich: „in Spanien“
Die Ansicht von Robert kann ich nicht teilen, da sie in vielen Punkten einfach nicht der Realität entspricht.
Ich selber besitze seit 25 Jahren ein Ferienhaus in Spanien und teile hier die Meinung von vielen anderen Ferienimmobilienbesitzern. die ich in der Zeit kennen gelernt habe.
Über 90 % haben ihre Ferienimmobilie nicht nur für den eigenen Gebrauch erworben. Den meisten Eigentümern ist es nicht möglich, ihre Immobilie länger als zwei bis drei Monate zu bewohnen.
Warum also sollte die Immobilie in der restlichen Zeit keine Rendite abwerfen? Mit den Mieteinnahmen können zumindest die gröbsten Unkosten gedeckt werden.
Es wäre wirklich Luxus, wenn eine Immobilie 10 Monate im Jahr leer stünde.
Diese Immobilien waren und sind also für den spanischen Wohnungsmarkt nie gedacht gewesen, da bei Langzeitvermietungen der Eigentümer keine Möglichkeit mehr hätte, in seinem „Traum am Meer“ selber Urlaub zu machen.
Mein Ferienhaus steht in einer Gemeinde mit sehr vielen Ferienimmobilien Vor 25 Jahren gab es hier nur einen kleinen „Tante Emma Supermarkt“.
Heute gibt es Marcadona, Masymas, Lidl, Aldi, Rossmann Baumärkten usw. Hier kaufen die Eigentümer von Ferienimmobilien und deren Gäste ein, nicht die Gäste von Hotels und Pensionen.
Nebenbei ist auch noch ein breites gastronomisches Angebot entstanden. Der enorme wirtschaftliche Aufschwung in dieser Region ist zu 90% dem Bau von Ferienimmobilien und dem ganzen Spektrum, das damit zusammenhängt, zuzuschreiben.
Nebenbei kassieren der Staat und die Kommunen bei den Vermietungen kräftig mit.
Mietsteuer 19%, Mehrwertsteuer, usw.
Dazu kommt ein staatliches Bürokratie-Monster, das ein ausländischer Vermieter, auch mangels ungenügender Spanischkenntnisse, kaum noch bewältigen kann. Also muss auch noch für Anwälte oder Gestorias Geld ausgegeben werden. Man sollte deshalb den Vermietern wirklich nicht neidisch sein.
Wenn also der Staat oder die Wohnungssuchenden den privaten Ferienvermietern die Schuld für die Wohnungsnot in die Schuhe schieben wollen, versucht zumindest der Staat, von den eigenen Verfehlungen abzulenken.
Außerdem ist das kein spanisches Phänomen, sondern ein weltweites Problem, vor allem in den Metropolen.
Die Frage ist doch immer wen trifft es und wie ist es geregelt. Wir z.B haben unsere Favoriten Airbnb Adresse bei einer Familie, welche neben dem Haus ein angebautes Zimmer mit separatem Audgang, Toilette und Dusche vermieten. Zum Kochen steht eine Ausenkücche zur Verfügung und die Eigenümer würden das Zimmer sicher nicht fest vermieten.
Damit wird den Menschen in Spanien kein möglicher Wohnraum genommen, weshalb es einfach nur Schikane sein würde, solchen Vermietern Knüppel zwischen die Beine zu werfen.
ABER wenn dann Wohnraum an Touristen vermietet wird, weil da mehr Kohle zu machen ist, kann nicht genbug getan werden um dies zu unterbinden.