von Peter Capitain | 22. April 2025
Seit dem 1. Januar 2022 gilt in Spanien ein neuer steuerlicher Maßstab beim Erwerb von Immobilien: der Referenzwert des Katasters (valor de referencia catastral). Was zunächst wie ein rein technischer Begriff klingt, hat für Käufer, Erben und Schenker konkrete finanzielle Auswirkungen – denn dieser Referenzwert kann höher sein als der tatsächliche Kaufpreis.
Was ist der Referenzwert?
Der Referenzwert wird von der Generaldirektion für das Katasterwesen, einer Abteilung des spanischen Finanzministeriums, auf Basis von Marktanalysen und notariellen Kaufverträgen ermittelt. Er soll den realistischen Marktwert einer Immobilie widerspiegeln – allerdings ohne Besichtigung oder Berücksichtigung des konkreten Zustands.
Ziel dieser Reform ist es, Steuerbetrug durch künstlich niedrig angegebene Verkaufspreise zu verhindern.
Verkaufspreis vs. Referenzwert – was gilt?
Seit der Gesetzesänderung 2022 gilt:
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Liegt der Referenzwert über dem vereinbarten Kaufpreis, wird die Steuer auf Basis des höheren Referenzwerts berechnet.
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Ist der Referenzwert niedriger oder nicht festgelegt, gilt der tatsächliche Verkaufspreis – oder ein von der Steuerbehörde geschätzter Wert.
Beispiel aus der Praxis
Eine Wohnung wird für 100.000 Euro verkauft, aber der Referenzwert beträgt 120.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP) muss dann auf Grundlage von 120.000 Euro gezahlt werden – obwohl der tatsächliche Kaufpreis deutlich niedriger liegt.
Welche Steuern sind betroffen?
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Grunderwerbsteuer (ITP) beim Kauf von Bestandsimmobilien
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Erbschaft- und Schenkungssteuer (ISyD) bei Immobilienübertragungen durch Erbe oder Schenkung
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Stempelsteuer (AJD) in bestimmten Fällen, etwa bei Neubauten
Nicht betroffen sind:
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Mehrwertsteuer (IVA) beim Kauf von Neubauten
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Grundsteuer (IBI), deren Grundlage weiterhin der klassische Katasterwert ist
Kann man den Referenzwert anfechten?
Ja – aber das ist nicht einfach. Die Steuer muss zunächst bezahlt werden. Erst danach kann ein Verwaltungs- oder Gerichtsverfahren eingeleitet werden. Dabei ist es erforderlich, Gutachten oder andere Belege vorzulegen, die einen niedrigeren tatsächlichen Marktwert der Immobilie nachweisen, etwa wegen baulicher Mängel oder schlechter Lage.
Wie erfährt man den Referenzwert?
Der Referenzwert kann kostenlos über das offizielle Katasterportal abgefragt werden:
https://www.sedecatastro.gob.es
Dazu genügt die Eingabe der Katasterreferenznummer der Immobilie. Wichtig: Nicht jede Immobilie hat bereits einen festgelegten Referenzwert.
Fazit
Der Referenzwert stellt einen tiefgreifenden Wandel in der spanischen Immobilienbesteuerung dar. Einerseits bringt er mehr Transparenz und reduziert Steuerhinterziehung. Andererseits kann er zu unerwarteten Steuerbelastungen führen, wenn er deutlich über dem tatsächlichen Wert liegt.
Empfehlung für Käufer, Erben und Schenker:
Den Referenzwert unbedingt vor Vertragsunterzeichnung prüfen – und im Zweifel rechtzeitig professionelle Beratung einholen.
