Erst heute Morgen erschien das erste Wohnungsdekret im spanischen Staatsanzeiger BOE. Nun ist auch der vollständige Text des zweiten Dekrets bekannt geworden – und dessen Inhalt dürfte insbesondere unter privaten Immobilieneigentümern für erhebliche Diskussionen sorgen. Wer einen Mietvertrag nach Ablauf der gesetzlichen Laufzeit ohne anerkannten Ausnahmegrund nicht verlängern möchte, soll künftig mindestens zwölf Monatsmieten Entschädigung zahlen.
Redaktion Spanien Press
Die spanische Regierung hatte sich nach intensiven Verhandlungen zwischen PSOE und Sumar am Dienstag darauf verständigt, das Maßnahmenpaket zur Wohnungsproblematik in zwei eigenständige Gesetzesdekrete aufzuteilen.
Während das erste Dekret bereits am frühen Mittwochmorgen im spanischen Staatsanzeiger BOE veröffentlicht wurde, sind nun auch die Einzelheiten des zweiten, politisch besonders umstrittenen Textes öffentlich zugänglich geworden. Dessen offizielle Veröffentlichung im BOE ist für Donnerstag vorgesehen.
Und dieser zweite Teil enthält weitreichende Änderungen des bisherigen Mietrechts: automatische Vertragsverlängerungen ohne festgelegte endgültige Höchstdauer, eine sechsmonatige Ankündigungsfrist für Vermieter und unter bestimmten Voraussetzungen Entschädigungszahlungen von mindestens zwölf Monatsmieten.
Die Regierung begründet ihre Initiative mit dem notwendigen Schutz von Mietern vor Wohnungsverlust und stark steigenden Mietpreisen. Gleichzeitig wirft der Entwurf grundlegende Fragen zur Vertragsfreiheit und zur Zukunft des privaten Mietmarktes auf.
Mietverträge sollen sich praktisch unbegrenzt verlängern
Eine der einschneidendsten Neuerungen betrifft die Laufzeit regulärer Mietverträge.
Nach dem bekannt gewordenen Gesetzestext sollen diese nach Ablauf ihrer gesetzlichen Mindestdauer automatisch um weitere fünf Jahre verlängert werden, sofern der Vermieter eine natürliche Person ist. Bei juristischen Personen beträgt dieser Zeitraum sieben Jahre.
Dieser Mechanismus könnte sich grundsätzlich wiederholen. Eine automatische endgültige Beendigung des Mietverhältnisses nach einer bestimmten Anzahl von Jahren wäre damit nicht mehr vorgesehen.
Möchte ein Eigentümer seinen Mietvertrag nicht verlängern, müsste er dies mindestens sechs Monate vor Ablauf mitteilen. Für Mieter wäre dagegen eine Frist von zwei Monaten vorgesehen.
Allerdings reicht die bloße Mitteilung des Eigentümers unter den geplanten Bedingungen nicht mehr aus, um das Mietverhältnis ohne weitere finanzielle Konsequenzen zu beenden.
Mindestens zwölf Monatsmieten Entschädigung für den Mieter
Besonders kontrovers dürfte eine weitere Bestimmung sein.
Vermieter, die einen Vertrag nach Ablauf der gesetzlichen Laufzeit ohne einen anerkannten Ausnahmegrund nicht verlängern möchten, sollen künftig verpflichtet werden, ihren Mietern eine Entschädigung zu zahlen.
Diese soll mindestens zwölf Monatsmieten einer vergleichbaren Wohnung betragen. Grundlage für die Berechnung ist das staatliche Mietpreisreferenzsystem.
Zudem darf die Entschädigung nicht niedriger ausfallen als eine Monatsmiete für jedes Jahr, das der Mieter bereits in der Immobilie gewohnt hat.
Ein einfaches Rechenbeispiel verdeutlicht die möglichen Konsequenzen:
Bei einer zugrunde gelegten monatlichen Vergleichsmiete von 1.500 Euro würden bereits zwölf Monatsmieten eine Entschädigung von 18.000 Euro bedeuten.
Damit könnte selbst die reguläre Nichtverlängerung eines abgelaufenen Mietvertrages für einen privaten Eigentümer zu einer erheblichen finanziellen Verpflichtung werden.
Gibt es Ausnahmen? Ja – insbesondere bei Eigenbedarf
Eine Frage dürfte derzeit zahlreiche private Vermieter beschäftigen: Was geschieht, wenn ein Eigentümer seine Wohnung für sich selbst oder einen nahen Familienangehörigen benötigt?
Der zweite Gesetzestext sieht hierfür ausdrücklich Ausnahmen vor.
Eine entschädigungsfreie Nichtverlängerung soll unter anderem in folgenden Fällen möglich bleiben:
- Nachgewiesener Eigenbedarf des Eigentümers oder bestimmter Familienangehöriger bis zum zweiten Verwandtschaftsgrad.
- Nachgewiesene wirtschaftliche oder soziale Vulnerabilität des Vermieters.
- Wenn der Mieter die Wohnung ohne gerechtfertigten Grund während mehr als sechs Monaten jährlich nicht tatsächlich bewohnt.
- Wenn der Mieter über eine andere geeignete Wohnung in derselben Gemeinde verfügt.
- Wenn ein neuer langfristiger Mietvertrag zu einem gesetzlich regulierten Preis abgeschlossen wird.
Entscheidend ist allerdings, dass der jeweilige Ausnahmegrund tatsächlich vorliegt, nachgewiesen und in der entsprechenden Mitteilung dargelegt werden kann.
Die Möglichkeit, eine Immobilie wegen Eigenbedarfs zurückzufordern, soll somit nicht grundsätzlich abgeschafft werden.
Offen bleibt jedoch, welche praktischen Anforderungen die Nachweispflicht mit sich bringen wird und wie mögliche Streitfälle künftig gerichtlich beurteilt werden.
Warum das zweite Dekret so umstritten ist
Die Tragweite der Reform betrifft keineswegs ausschließlich große Immobiliengesellschaften, Investmentfonds oder Eigentümer umfangreicher Wohnungsbestände.
Auch Privatpersonen, die lediglich eine einzige Wohnung vermieten, könnten unmittelbar betroffen sein.
Gerade hier setzt die Kritik an der geplanten Reform an.
Eine vermietete Immobilie ist für viele Familien nicht nur eine Kapitalanlage, sondern beispielsweise Bestandteil ihrer Altersvorsorge, eine geerbte Wohnung oder ein Vermögenswert, der später von den eigenen Kindern genutzt werden soll.
Die Kombination aus wiederkehrenden automatischen Vertragsverlängerungen, längeren Kündigungsfristen und erheblichen Entschädigungszahlungen könnte die wirtschaftliche Planung solcher Eigentümer verändern.
Kritiker befürchten darüber hinaus einen unerwünschten Nebeneffekt: Wenn sich private Eigentümer angesichts der gesetzlichen Rahmenbedingungen gegen eine langfristige Vermietung entscheiden, könnte sich das ohnehin knappe Angebot auf dem regulären Wohnungsmarkt weiter reduzieren.
Ob dieser Effekt tatsächlich eintreten wird und in welchem Umfang, lässt sich zum jetzigen Zeitpunkt nicht feststellen.
Die Regierung und die Befürworter der Reform argumentieren hingegen, dass langfristige Wohnsicherheit nicht allein vom Willen des jeweiligen Vermieters abhängen dürfe. Gerade angesichts stark gestiegener Mieten könne der Verlust eines bestehenden Mietvertrages für zahlreiche Familien bedeuten, dass sie in ihrer bisherigen Stadt kaum noch eine bezahlbare Alternative finden.
Hier prallen zwei unterschiedliche Interessen aufeinander: der Wunsch nach dauerhafter Wohnsicherheit und das Interesse der Eigentümer, langfristig über ihre Immobilie verfügen zu können.
Vom Fall Maricarmen zu einer grundlegenden Reform des spanischen Mietrechts
Die jüngste politische Entwicklung steht im Zusammenhang mit dem öffentlichkeitswirksamen Fall der 87-jährigen Maricarmen Abascal aus Madrid.
Ihr Wohnungsverlust löste Demonstrationen aus und wurde zum Symbol einer Protestbewegung, die weitreichende Veränderungen des spanischen Mietrechts fordert.
Insbesondere der Sindicato de Inquilinas setzte sich für Mietverträge ein, die grundsätzlich fortbestehen, solange die Mieter ihren Verpflichtungen nachkommen und kein gesetzlich anerkannter Beendigungsgrund vorliegt.
Die Regierungsparteien PSOE und Sumar einigten sich schließlich auf zwei getrennte Dekrete.
Das erste, bereits am Mittwochmorgen veröffentlichte Dekret enthält unter anderem eine außerordentliche Verlängerungsmöglichkeit bestimmter bestehender Mietverträge um bis zu zwei Jahre sowie weitere Maßnahmen zum Schutz von Mietern und zur Regulierung des Wohnungsmarktes.
Das zweite Dekret geht hinsichtlich der regulären Vertragslaufzeiten wesentlich weiter und sieht eine grundlegende Änderung des Systems der automatischen Mietvertragsverlängerung vor.
Noch ist die parlamentarische Zustimmung nicht gesichert
So weitreichend die angekündigten Änderungen auch sind: Die politische Auseinandersetzung ist keineswegs abgeschlossen.
Beide Dekrete sollen am Freitag, dem 2. Oktober, in einer außerordentlichen Sitzung des spanischen Parlaments getrennt zur Abstimmung gestellt werden.
Insbesondere beim zweiten Text ist die parlamentarische Unterstützung bislang nicht gesichert. Die Positionen von Junts und PNV könnten dabei eine wichtige Rolle spielen.
Für Eigentümer und Mieter ist deshalb eine Unterscheidung entscheidend: Das bereits im BOE veröffentlichte erste Dekret und das nun bekannt gewordene zweite Dekret sind zwei unterschiedliche Rechtstexte mit unterschiedlichen Regelungsinhalten.
Die geplante praktisch unbegrenzte automatische Verlängerung und die Entschädigung von mindestens zwölf Monatsmieten gehören zum zweiten Dekret.
Spanien steht damit vor einer grundsätzlichen wohnungspolitischen Debatte: Wie lässt sich langfristige Sicherheit für Mieter gewährleisten, ohne gleichzeitig das Angebot privater Mietwohnungen und die Bereitschaft der Eigentümer zur Vermietung zu beeinträchtigen?
Die kommenden Tage werden zeigen, ob die Regierung für ihre weitreichende Reform die notwendige parlamentarische Unterstützung erhält.
